לראשונה זה שלוש שנים, מחירי הדירות בישראל ירדו בחודש האחרון ב-0.2%, כך נמסר בסוף השבוע האחרון מהשלכה המרכזית לסטטיסטיקה. ע"פ המדד, מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.3%. זוהי בשורה משמעותית עבור הצעירים והצעירות בישראל שחולמים לרכוש דירה במחיר שפוי.
לא נשלה אתכם, שהרי שלא מדובר כאן בירידת מחירים אסטרונומית, אבל בהחלט לא טריוויאלית – וכזו שסוללת את הדרך להמשך הירידה במחירי הדיור. בשנים עשר החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות ב-12.7%, כך שקצב העלייה השנתי נבלם משמעותית (נזכיר – בחודש דצמבר האחרון מחירי הדירות עלו בקצב של למעלה מ-20% ב-12 החודשים האחרונים).
כאמור, זוהי בשורה חשובה לאחר תקופה ארוכה של עליות מחירים, ולא רק בשוק הדיור. "לאחר עצירה מוחלטת של עסקאות נדל"ן כתוצאה ממשבר הקורונה, בשנת 2022 כל ה"פקק השתחרר", זו הייתה שנת שיא בעליית מחירי הנדל"ן. מחירי הדיור עלו ב-20.3% וזאת עליית המחירים השנתית הגבוהה ביותר שנמדדה בעשור האחרון" אומר עו"ד נוי מרינה מומחה לנדל"ן והתחדשות עירונית.
5+לדבריו, "אחרי למעלה מעשור של אינפלציה נמוכה וריבית אפסית שדחפו הרבה אנשים לרכוש דירות, הגיע זינוק עולמי באינפלציה וכולם מרגישים את המחיר הכואב בכיס ומי שלקח משכנתא בריבית אפסית מרגיש בצורה משמעותית את עליית הריבית גם במסלולים "האטרקטיביים" של צמודי המדד וגם במסלולים צמודי הפריים".
הזינוק בשוק הדירות לא נגע רק לעלויות רכישת דירות חדשות או ישנות, אלא גם למחירי השכירות. "עליית המחירים השפיעה באופן ישיר גם עליהם, למרות שקשה לאתר נתונים רשמיים של שוק השכירות, אתרי הנדל"ן השונים מעריכים עליית מחירים של כ- 10% בשנה".
שאלה שקשה מאד לענות עליה עוסקת בכדאיות לרכוש דירות בתקופה הזו, שהעלייה במחירי הדירות נבלמת. האם כדאי לקנות כבר עכשיו – או שמא להמתין שהמחירים יוסיפו לרדת. "מי שמסתובב בתחושה שיש בישראל בועה של מחירים מופקעים והבועה הזאת בדרך להתפוצץ, לא ימהר לרכוש דירה בעתיד הקרוב ויחכה לירידת מחירים משמעותית" אומר עו"ד נוי מרינה.
5+"לעומת זאת, אחרים שרואים איך המחירים מתחילים לרדת מעט ולא רואים איזו ירידה גדולה באופק, ימהרו לרכוש עכשיו לפני שהמחירים יזנקו שוב ויהיה יקר יותר". אם כן, השאלה – מה יש יותר, רוכשים שמזהים את ההזדמנות או כאלו שמעדיפים לשבת על הגדר. "לפי מה שקורה כיום בשוק הדיור, יש יותר אנשים ששייכים לקבוצה השנייה. אנשים שלא רוכשים עכשיו דירות ומחכים שהמחירים ירדו ירידת מחירים משמעותית".
לדברי מרינה, זה שפחות רוכשים דירות זה לא אומר שיש פחות ביקוש בדירות. "הרי אנשים גרים בדירה כלשהי, ואם הם לא רוכשים דירה, הם משלמים שכירות למישהו אחר שרכש אותה. בל נשכח כי אין מדינה כמו ישראל, כל יהודי שגר בגולה ויכול להרשות לעצמו מחזיק גם דירה בישראל".
יש גידול טבעי באוכלוסייה, יהודים מחו"ל רוכשים בתים בישראל. האם יש מספיק דירות בשבילם?
"בהסתכלות של היצע וביקוש, אם יש עודף של דירות, כלומר הרבה היצע, המחירים ירדו. כשאנו מדברים על היצע הדירות בשוק, אנו מסתכלים על מספר הדירות החדשות שנבנות. מנתוני הלמ"ס עולה שבחודשים האחרונים של שנת 2022 החלו לבנות כ-70 אלף יחידות דיור. זאת עליה של יותר מ-15% לעומת שנת 2021.
5+"זה שישנן הרבה התחלות בנייה, זה לא אומר שכל הפרויקטים האלו יאוכלסו מהר. מהיכרותי עם השוק, הרבה מאוד פרויקטים נתקעים, בגלל בירוקרטיה כזאת או אחרת או כהשפעה של עליית ריבית שגרמה לעליות מימון גבוהות".
"לקנות דירה חדשה? דווקא עכשיו"
עבור אלעד אפרגן, המנכ"ל והבעלים של חברת "ישראל אירופה", חברה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית, התשובה לשאלת הכדאיות לרכישת דירה דווקא מאד פשוטה. "הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה שלפי מחירי המכירה בחודשים ינואר-פברואר 2023 לעומת מחירי המכירה בדצמבר 2022 לינואר 2023 – קיימת ירידה במחירי הדיור הכלליים (יד ראשונה ויד שנייה) של 0.2%" אומר אפרגן.
לדבריו, "אם מנטרלים את שוק דירות היד שנייה ואת הדירות שנמכרו במסגרת תוכניות מחיר למשתכן/מחיר מופחת, הרי שבשוק הדירות החדשות, בשוק החופשי, מדובר על ירידה של כ-5% במחירי הדירות בארבעת החודשים האחרונים כלומר, ירידה משמעותית לכל הדעות.
5+"רבות נכתב על הפעולות שיש לנקוט לטובת הורדת מחירי הדיור, התוכניות השונות שנהגו על ידי הממשלות השונות ושרי האוצר והשיכון השונים לאורך השנים. במרבית המקרים הירידה הייתה מזערית עד לא קיימת כלל ובשנה שלפני כן אף חזינו בעלייה של כ-20% במחירי הדיור".
אפרגן מציין כי עד כה לא נעשתה פעולה יזומה מצדה של הממשלה להביא לירידה אפקטיבית במחירי הדיור. אם כן, כיצד העלייה במחירי הדירות נבלמת – והמחירים משנים כיוון?
"דווקא המלחמה באוקראינה, העלאות הריבית והאינפלציה המשתוללת, שהם לבר נדל"ניים, מהווים את הקטליזטור לירידה במחירי הדיור, כפי שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה". אפרגן אומר כי "ריבית עולה משמעותה שהכסף שלווים נוטלי המשכנתאות עולה יותר כסף ומכביד על משק הבית ומכאן, פחות ופחות משכנתאות נלקחות ופחות ופחות דירות נרכשות.
"תוסיפו לכך את ערוצי התקשורת השונים המדווחים על משבר בשוק הנדל"ן והאווירה הכללית השוררת בישראל בימים אלה והנה לכם מצב של ירידה קיצונית ברכישת דירות ומכאן, כאמור, כשהביקוש יורד – המחיר חייב לרדת יחד איתו".
עם זאת, הוא מדגיש – "כשהריבית עולה, גם ההלוואות שנוטלים היזמים מתייקרות ומכאן, שהם רוכשים פחות מגרשים ומקפיאים התחלות של בנייה חדשה. במילים אחרות – ההיצע קטן". אבל אל תתנו למשוואה הזו להרתיע אתכם. "בנדל"ן הדברים לוקחים זמן, הרי שעד שנראה את הירידה בהיצע משפיעה על השוק יחלפו כשנתיים-שלוש שנים" אומר מנכ"ל ישראל אירופה.
"כיוון שהכלכלה היא מחזורית, הרי אף אחד לא חושב שהריבית תעלה לנצח וההערכות מדברות על כך שבתחילת 2024 נתחיל לראות ירידה בריבית ובאינפלציה וכשאלה ירדו – הביקוש יעלה וכשביקוש עולה פוגש היצע קטן – המשמעות היא אחת – עלייה במחירי הדיור.
כולם יודעים שהחוכמה היא לקנות שהשוק למטה, השאלה היא איך יודעים אם הוא הגיע לתחתית?
"דבר אחד ברור, הסטטיסטיקה של ירידת המחירים לא מעניינת את גב' כהן מחדרה שמבקשת לקנות דירה שכן, אם היא מבינה את הסיטואציה שתוארה לעיל, היא מבינה שיזמים שמוכרים היום דירות, רכשו קרקעות לפני עלייה של 20% במחירי הדיור רק בשנה שעברה ומכאן, שיש להם מספיק מרווח בכדי לבצע הנחות משמעותיות ממחירי המכירה הקיימים ולכן, בחוכמה תעשה הגב' כהן אם תיגש לרכוש דירה במשרד מכירות ותקבל הנחה מקסימלית.
5+"אם תמתין הגב' כהן היא תגלה שהריבית חדלה מלעלות, האינפלציה יורדת, הרוכשים חוזרים לרכוש דירות ואילו ההיצע – קטן. זה קורה ברגע. הלך הרוח משתנה מהר מאד והתגובה של משרדי המכירות משתנה באופן מיידי, כך שהיכולת של הגב' כהן להשיג הנחה משמעותית על מחיר הדירה הולכת וקטנה".
ההחלטה האם לרכוש דירה כבר עכשיו דורשת הפעלת שיקול דעת מירבי, שכן לא מדובר ברכישה של לחם וחלב במכולת מתחת לבית. לכאן או לכאן, להחלטה שתקבלו עלולה להיות השפעה דרמטית על הסכום שתשלמו בטווח הקצר והארוך. ובכל זאת, אם גמרתם בדעתכם לרכוש דירה – לפחות אתם עושים זאת בתקופה של ירידת מחירים, ובתקווה שהמגמה הזו תשמר לאורך שנים.
