זאת לא עוד רכישת נדל"ן בארה"ב. הנדל"ן בסיפור הזה הוא מתחמי מגורים המכילים כמות גדולה של דירות הידוע בכינויו בארה"ב "מולטיפמילי", אך הנכס אינו מהות העסקה. אתם לא מסתכנים בלהיות בעלי הנכס ולהפסיד כתוצאה מכך כשמחירי הדירות ירדו. אתם גם לא מסתכנים בתביעה של גורם כלשהו מול בעלי הנכס כמי שמחזיקים בו. זו גם לא קבוצת רכישה, ולא השקעת אקוויטי. אתם עומדים לקבל הכנסה משתלמת, בטוחה וקבועה אבל בדרך אחרת. סקרנים מה זה כן? אז הנה הפרטים.
בכל השקעת נדל"ן ולא רק נדל"ן, כשחברה יזמית מבטיחה תשואה מראש הנורות האדומות צריכות להידלק. אז מה הופך את העסקה שקורנר מציעה לכל כך שונה? קורנר נותנים ללקוחות גישה לתזרים הכנסות הנכס משכר דירה. מכיוון שמתחמי המגורים הגדולים אותם מנהלת החברה מושכרים רק לזכאי משרד השיכון האמריקאי בפיקוחו ובערבות מלאה שלו, התזרים הינו קבוע ובטוח.
קורנר מולטיפמילי מציעה ללקוחותיה את האפשרות להשתתף בתזרים בהסכם לשלוש שנים. כספי הלקוחות מקבלים שלושה מעגלי בטחונות – הם מועברים דרך עו"ד נאמן ישראלי בארץ, נרשם שיעבוד על בעלות החברה בנכס והלקוח מקבל ערבות גם של חברת קורנר ארה"ב. מעבר לכך, מיסוי העסקה וסמכות השיפוט הם בישראל בלבד. כלומר, אין חשיפה למס בארה"ב ובכל התדיינות משפטית, אם תהיה – ובחברה מציינים שמעולם לא הייתה כזו – תתקיים בישראל. לחברה מאות לקוחות בישראל כולל ולא מעט לקוחות חוזרים, כאלה שראו כי טוב בעסקה אחת וחזרו בשביל השניה והשלישית.
"אנחנו יודעים לייצר תזרים יציב הגדול פי כמה מהרווחיות על השכרת דירה בישראל" אומר ערן, " והיתרון הגדול של העסקאות איתנו מעבר לערבות המדינה לשכר הדירה היא העובדה שהלקוח הישראלי מצטרף לפרויקט בנקודת זמן מאוד בטוחה לאחר שכבר סיימנו את רכישת הנכס ואנו מפעילים אותו מספר חודשים. אנחנו רוכשים בניינים מסוג זה במימון בנקאי של כ- 70%, בהתאם לרגולציה הפדרלית שנקבעה בעקבות משבר הסאב פריים ב 2008, מוסיפים 30% מהון החברה ורק אז, כשהנכס שלנו, ורמת הסיכון נמוכה, אנחנו מכניסים לעסקה את הלקוחות"
מחירי הדירות בארה"ב בשפל
נתחיל בהתחלה. קורנר ריאליטי גרופ היא חברת יזמות אמריקאית הפועלת בתחומי הנדל"ן בארה"ב מזה למעלה מ-30 שנה. תחילת פעילותה בשנת 1992 בפרויקטים של השבחת בניינים קיימים בניו יורק והתמחות בפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר. עם השנים, בוצעו מאות פרויקטים בעיקר של "פינוי בינוי" בעיר ניו יורק בהיקף של מאות מיליוני דולרים. בשנים האחרונות התפתחה החברה לשני תחומים נוספים: בניית מתחמי מולטיפמילי ברחבי ארה"ב ורכישה וניהול של מתחמי דיור ציבורי תחת רישיון ממשרד השיכון הפדרלי. עד לפני מספר שנים עסקה קבוצת קורנר ברכישה ומכירה של נדל"ן – רוכשים, משביחים, מוכרים ברווח.
בשנים האחרונות מציעה החברה עסקה מסוג אחר לחלוטין, כזו שרכיב הסיכון שלה נמוך משמעותית. "אחרי שלושה עשורי פעילות, עם הבנה מאוד עמוקה של השוק האמריקאי ויכולת גבוהה של זיהוי הזדמנויות, אנחנו פועלים בשווקים יציבים יותר ולטווח ארוך יותר", אומר ערן יניב ומסביר: "שינויים שחלו בשוק הנדל"ן בארה"ב ובטח ברגע שהתחיל השיח על הריביות שעתידות לעלות – הפכו את השוק משוק של מכירת נדל"ן לשוק של השכרה"
"שוק המשכנתאות בארה"ב הצטמצם באופן קיצוני. הריביות הגבוהות הרחיקו מאות אלפי אנשים מהשוק, כשבתנאים הללו הם אינם יכולים לקחת משכנתא ולרכוש דירה. כתוצאה מכך מחירי הדירות ירדו ומחירי ההשכרה עלו. כך שאם נניח שלפני שנתיים-שלוש היינו ממוקדים ביזמות בניית בנייני מגורים בניו יורק, ברור היה לנו שללא שינוי כיוון אנו עלולים להיקלע למצב שוק בעייתי, שיכול אף להביא לרווח נמוך ואף הפסד. זה הסיכון בנדל"ן וזה הסיכון שבעצם הסרנו מאיתנו בסוג העסקאות שאנחנו מבצעים היום".
יניב מדגיש כי לאחר למעלה מ-30 שנות פעילות בתחומי הנדל"ן בארה"ב, לקבוצת קורנר יחסים טובים עם הבנקים בארה"ב בזכות דירוג אשראי גבוה. "הבנקים האמריקאים מכירים אותנו היטב ונותנים לנו כ-70% מעלות הפרויקט בהלוואת בנייה, כשאת השאר אנו מממנים מהון עצמי ", הוא מסביר.
דיור ציבורי בארה"ב: הזדמנות מפתיעה
אחת הזירות המסקרנות בהן פועלת קורנר מולטיפמילי, זרועה של קבוצת קורנר בתחום, היא בתחום הדיור הציבורי בארה"ב. במסגרת תוכניתו של הנשיא ביידן להרחבת הסיוע לאוכלוסיות חלשות בארה"ב, גדל תקציב הדיור הציבורי בכ-3.5 מיליארד דולר, תקציב המשמש לסבסוד ולגיבוי זכאי הדיור הציבורי על ידי הממשל הפדרלי. במסגרת הפרויקט נוספו עשרות אלפי יחידות דיור ברחבי ארה"ב המיועדות לאוכלוסיות אלו. יחידות הדיור מנוהלות בעיקר על ידי חברות פרטיות שקיבלו רישיון מיוחד לצורך כך והן פועלות במסגרת הסכם ארוך טווח עם משרד השיכון האמריקאי (HUD – Housing and Urban Development) ותחת פיקוחו.
בקורנר זיהו את ההזדמנות האדירה, ולאחר תהליך ארוך ומקיף קיבלה החברה הייעודית שהקימה הקבוצה, את כל הרישיונות והאישורים הרלוונטיים, התמודדה בהצלחה במכרזי משרד השיכון ורכשה וכבר מנהלת בהצלחה כאלף יחידות דיור ציבורי. הסכם ערבות המדינה לכל מתחם, חשוב לומר, מעוגן ל-20 שנה.
מה כל כך טוב בדיור ציבורי? ובכן, קורנר זוכה לערבות מלאה של ממשלת ארה"ב לתשלום שכר הדירה של הדיירים, ובמקרה של איחורים בתשלום של הדייר, הממשל מספק גיבוי מלא ומכסה את היתרה. ומה קורה אם נכס עומד ריק? יניב מבהיר כי במקרה כזה ובמסגרת ההסכם עם HUD משלמת ממשלת ארה"ב גם את סכום שכר הדירה בתקופה זו.
"הלקוחות שלנו מקבלים הכנסה משכ"ד בערבות הערב החזק בעולם – הממשל האמריקאי הפדרלי. זו הזדמנות סופר נדירה שזיהינו ופעלנו. עסקה מצוינת ובחוזים ארוכי טווח", הוא מסכם וחושף כי החברה מתכננת לרכוש עוד כאלף יחידות נוספות במהלך השנה הקרובה.
מולטי פמילי לעובדי אמאזון
פעילות נוספת של החברה בארה"ב נוגעת לבניית מתחמי מולטיפמילי להשכרה בסמוך למרכזים לוגיסטיים ענקיים שנבנו בשנים האחרונות ובימים אלה ברחבי ארה"ב לטובת החברות הגדולות והחזקות בעולם. עובדי המתחמים הללו זקוקים בדחיפות ליחידות דיור להשכרה. גם כאן זיהו בקורנר את הפוטנציאל האדיר ואת הפער בין היצע הדירות להשכרה לבין הביקוש. נכון להיום רכשה הקבוצה מגרשים רבים והיא כבר בעיצומה של בניית המתחם הראשון בן 160 יחידות הדיור הראשונות בעיר לייקלנד שבפלורידה. עיר זו הוגדרה לפני 3 שנים על ידי הערוץ הכלכלי בלומברג כעיר הצומחת ביותר בארה"ב והפכה למשכנן של חברות ענק. אמאזון לדוגמא בנתה בלייקלנד שלושה מרכזים לוגיסטים, מהגדולים ביותר שלה בארה"ב והעיר גדלה וממשיכה לגדול בקצב מסחרר ולמשוך אליה עוד ועוד עובדים מרחבי המדינה.
"רכשנו את השטח, אישרנו את התוכניות, בנינו את היסודות ואנחנו כבר בשלב בניית הקומה השנייה. זה נדל"ן ברמת ביטחון גבוהה בזכות השלב בחיי הפרויקט בו אנו נמצאים. קיים חוסר של כ- 6,000 דירות בלייקלנד וכשרק התחלנו ביישור השטח, התחלנו לקבל פניות משוכרים פוטנציאלים", אומר יניב.
לסיום, הוא חוזר ומדגיש את אופי העסקאות שחותמת החברה עם לקוחותיה. "אנחנו מאפשרים ליהנות מנדל"ן ברמה יציבה, בסיכון נמוך המייצר הכנסה קבועה ובטוחה משכר דירה".
