כבר שנים שרוכשי דירות זועמים על ההתנהלות כיום בשוק הדירות. המצב הקיים גרם לרוכשים, רובם צעירים, להתמודד עם עלויות חריגות, כאלו שלא נכללו במחיר העסקה כפי שנקבע בשעת הרכישה. הסיבה לכך הייתה הצמדת הדירה למדד תשומות הבנייה, כאשר היה עליהם לשלם את העלויות הנוספות בעקבות התייקרויות על חשבונם האישי.
מטרתו של חוק המכר – להקל עליהם משמעותית, בכמה מישורים. הראשון שבהם – הפחתת רכיב הדירה המוצמד למדד תשומות הבנייה ל-40% בלבד. מדובר בבשורה משמחת עבורם, ומנגד – למכה לא פשוטה עבור הקבלנים, שמכאן והלאה ייאלצו להתמודד עם מרבית תשומות הבנייה בעצמם, וזו לא הבעיה היחידה שלהם.
6+עד כה, במידה ורוכש דירה קיבל את הדירה באיחור, היה עליו להיכנס להליך של תביעה מול הקבלן. לאחר העברת החוק, ההליך הזה יגיע לסיומו משום שהקבלן ייאלץ לפצות את הרוכשים בכפוף לחוק, גם מבלי שיגישו נגדו תביעה. המכה של הקבלנים כאן היא כפולה, משום שע"פ חוק המכר – הרוכשים גם לא ייאלצו לשלם את תשומות הבנייה על פער הזמן שנוצר בעקבות האיחור במסירת הדירה – וגם כאן ההפסדים יהיו על הקבלנים.
רק עד 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד
במשרד השיכון הסבירו את עיקרי הנושאים בתיקון. "הגבלת הצמדת מחירי הדירות – נכון להיום נהוג להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה. לכן הרוכש משלם את עליית המדד על כל רכיבי מחיר הדירה, גם על אלה שאינם מושפעים מהמדד, כגון – מחיר הקרקע, הרווח היזמי והמע״מ. תיקון החוק החדש אומר כי חברות הבנייה יוכלו להצמיד למדד רק עד 40% ממחיר הדירה.
6+"כלל הסכום שישולם עם כריתת חוזה המכר לא יוצמד כלל, ובכל מקרה תשלומים שלא יפחתו מ-20% ממחיר הדירה לא יוצמדו למדד כלל. מכאן שרק עד 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד. יודגש כי ע"פ הצעת החוק, לא ניתן יהיה להצמיד את מחיר הדירה למדד לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה, גם במקרה שהדירה תימסר באיחור.
"פיצוי בגין איחור במסירת דירה – הצעת החוק מצמצמת את הפטור מתשלום פיצוי לרוכש במקרה של איחור במסירה רק למקרה שבו האיחור נבע ממעשה או מחדל של הרוכש או למקרה שהחוזה סוכל. בנוסף במקרים בהם תימסר הדירה באיחור של לפחות חודש ועד ארבעה חודשים, חברת הבנייה תשלם פיצוי בגובה שכר דירה מלא (100%) ובמקרה של איחור של חמישה חודשים ועד עשרה חודשים חברת הבנייה תשלם לקונים תשלום חודשי בשיעור של 125% משכר דירה באזור. על כל איחור שמעבר לעשרה חודשים יוטל פיצוי בגובה 150% משכר הדירה באזור".
6+חוק המכר – בשורה לצרכנים?
האם חוק המכר אכן מהווה בשורה משמעותית עבור רוכשי הדירות? אין לדעת. הקבלנים מצידם בכלל טוענים שהעברת החוק תייקר את מחירי הדירות, ולמעשה אמנם לא תעשה את הפעולה ההפוכה, אך לא תספק פתרון אמיתי לרוכשים שימשיכו לשלם את העלויות הללו בין כה וכה, זאת משום שהקבלנים פשוט ייקרו את עלויות הדירה כבר ברגע החתימה על החוזה (במסגרת השוק הפרטי).
המתנגדים לטענה הזו מעריכים שעל אף ההתנגדות החריפה של הקבלנים לחוק המכר, הם לא ידרשו מחירים גבוהים יותר, אלא ינסו לאזן את עצמם באמצעות הגשת הצעות נמוכות יותר עבור רכישת קרקעות.
6+אך למרות הבשורה המשמחת לרוכשי הדירות, שגם כך נאלצים להתמודד עם מחירים לא פרופורציונאליים שממשיכים לנסוק מדי שנה, ישנו ציבור ענק שנותר מאחור. התיקון החדש לחוק המכר, שקובע כי מדד תשומות הבנייה יוצמד רק ל-40% ממחיר הדירה, לא יחול רטרואקטיבית על עשרות אלפי רוכשי דירות בתכנית מחיר למשתכן, שהמונים מהם סובלים מאיחורים במסירת הדירות ודווקא הם זקוקים יותר מכל להחלה רטרואקטיבית של התיקון לחוק.
"הפקרה של עשרות אלפי משפחות"
עו"ד ליאור לוי, שמייצג למעלה מ-2000 רוכשים במסגרת התכנית והיה שותף לקביעת התיקון החדש, מתקומם על הפקרתם של עשרות אלפי משפחות. "הייתה פה הזדמנות אמיתית להוסיף את חצי הגרוש ללירה ולעשות חסד עם ציבור שלם, המהווה משפחות צעירות בעיקר וביחס ישיר סובל בצורה הגרועה ביותר מהצמדת הממד. זו אוכלוסייה שאם לא יינתן לה מענה, עלולה לעמוד בפני חדלות פירעון ומחאה נרחבת".
6+"אנשים יגיעו למצב שהם יקבלו דירה – אבל יפשטו את הרגל"
אסף אסרף, שזכה ורכש דירה במסגרת התכנית של מחיר למשתכן שוחח עם עכשיו 14 והצביע על הנקודות הכואבות של רוכשי הדירות. "מעבר לקטע של המדד, יש את העניין של מתי מחילים אותו. בעבר ההצמדה למדד התשומות הייתה מרגע מסירת השטח לקבלן. אנשים מצאו את עצמם משלמים סתם כסף. כחלון החליט לשנות את זה ולהחיל רק מרגע של קבלת היתר מלא. אבל בפועל, הקבלנים מצאו תת-סעיף שמאפשר להצמיד כבר מרגע חתימת החוזה.
6+"במקרה שלנו ההיתר ניתן לפני שלושה שבועות. היה לו היתר רק לחפירה, בדצמבר הוא קרא לנו וכבר מאותו זמן הוא הצמיד אותנו למדד. כלומר במשך מספר חודשים שילמנו מבלי שהחלה הבנייה תוספת של 48 אלף שקל – והצפי למסירת הדירה הוא ביוני 2025 כלומר עוד 3 שנים של מדד. הם גם נותנים טווחים של בנייה לא ריאלים לחלוטין.
"פנינו לקבלן שלנו בבקשה לשלם את מה שרשום בחוזה, בלי לחכות את ה-240 שרשומים בחוזה ("בתוך 240 ימים"). אולם לשיטתו של הקבלן, הכוונה לא הייתה תשלום בתוך ה-240 ימים הללו (באופן שהיה מונע מאסף לשלם עוד תשומות בנייה מיותרות. י"א) אלא על ה-240 ימים.
6+על כך שהוא ושאר רוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן הושארו מאחור מספר אסף כי "התחושה לא נעימה. מעבר לבעיה של מדד תשומות הבנייה, יש גם בעיה של ריביות. אנחנו חתמנו כשהריביות היו נמוכות יותר. עכשיו כשאתם חותם על המשכנתא, הריבית נקבעת רק ביום המשיכה. אם בינואר חתמתי על ריבית של 3%, כשאמשוך את הכסף הריבית כבר תהיה על 4.5% שזה יכול להגיע למעל 100 אלף שקל למשכנתא כולה. חוסר האפשרות לקבע את הריביות פוגע בנו.
לדבריו, "אני חושב שמלכתחילה ההצמדה שלנו למדד לא הייתה בכלל חוקית. אמשיך בזה שכל העניין של החוסר יציבות בישראל ובעולם יביאו פשוט את האנשים למצב שהם יקבלו דירה – אבל יפשטו את הרגל. אנחנו בהגדרה לקוחות שבויים וגם אם אתה פונה לקבלן רומזים לך בצורה יפה "להיות ילד טוב". סימנו אותי אצל הקבלן כאחד שיכול לגרום לו בעיות ומעבירים לי רמזים להירגע, לא בקטע פלילי, אלא בקטע שאנשים חוששים שימסרו להם את הדירות עם ליקויים".
