בעידן שבו משקיעי הנדל"ן מחפשים בנרות עוגנים של יציבות וביטחון, נראה שפרויקט אחד בנס ציונה הצליח לפצח את הנוסחה. פרויקט "רובע המייסדים", המתוכנן לקום על אחת מעתודות הקרקע האסטרטגיות ביותר במרכז הארץ, מעורר בימים אלו הדים רבים – לא רק בגלל המיקום המנצח שלו, אלא בעיקר בזכות מודל כלכלי חסר תקדים שמשנה לחלוטין את מאזן הכוחות וניהול הסיכונים בענף השבחת הקרקעות.
6+הקונספט פשוט אך מהפכני: במקום שהמשקיע ייקח על עצמו את כל הסיכון וישלם את מלוא הסכום מראש, היזם לוקח את המושכות. קבוצת 'נדלן נדלן וכהן פליקס', מהחברות הוותיקות והחזקות בישראל, מציעה כעת ל-30 רוכשים בלבד להיכנס לפרויקט עם הון עצמי של 390,000 ש"ח בלבד. את היתרה? הם ישלמו רק כאשר התוכנית תגיע לשלב ה"הפקדה" בוועדות התכנון. במילים פשוטות: לא הופקד – לא שולם.
כשהיזם לוקח את הסיכון עליו – אתם יכולים לישון בשקט
"זהו מודל שמעיד לפני הכל על עוצמה פיננסית אדירה וביטחון מוחלט של היזם בפרויקט", מסבירים אנליסטים בשוק הנדל"ן. "כשיזם בעל 50 שנות ניסיון, שהוביל פרויקטים אדירים כמו מתחם ה-1000 ועזריאלי ראשונים, בא ואומר למשקיע 'תשלם לי רק כשהתכנית תתקדם משמעותית', הוא למעשה פורס בפניו רשת ביטחון. זה גידור סיכונים אופטימלי: המשקיע נכנס במחיר של שלב מוקדם, אבל משלם את הרוב רק כשיש לו ודאות של שלב מתקדם".
6+לא עוד שכונה – הדאונטאון החדש של השפלה
כדי להבין מדוע היזמים כל כך בטוחים בפרויקט, צריך להסתכל על נתוני המאקרו של "רובע המייסדים". לא מדובר בעוד מתחם מגורים שגרתי, אלא בעיר של ממש בתוך עיר. הרובע, המשתרע על פני כ-550 דונמים ב"משולש הזהב" של נס ציונה, צפוי לכלול כ-7,700 יחידות דיור.
האקו-סיסטם המתוכנן צפוי לכלול עירוב שימושים מודרני: שטחי מסחר, ריאות ירוקות, מתחמי חינוך ופנאי, והכל – בצמידות לפארק המדע, מה שמבטיח זרימה טבעית של אוכלוסייה חזקה בחתך סוציו-אקונומי גבוה, עובדי הייטק וביוטק,
המחפשים מגורי איכות במרחק הליכה ממקום העבודה.
6+אפקט המטרו ומסלול הותמ"ל: הוודאות שמאחורי ההשקעה
שני גורמים מרכזיים הופכים את "רובע המייסדים" להשקעה עם אופק תכנוני ברור ומהיר מהרגיל:
1. המסלול הירוק (ותמ"ל): הפרויקט אינו נידון בוועדות הרגילות והאיטיות, אלא נמצא במסלול ותמ"ל מואץ (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור). לאחרונה הפרויקט חצה אבן דרך קריטית ועבר בהצלחה את שלב ה"שולחן העגול" – פורום שבו כלל הגופים הממשלתיים מתאמים עמדות לקראת הפקדה. זהו איתות ברור לכך שהמדינה רוצה ודוחפת את הפרויקט קדימה.
2. תמ"א 70 (המטרו): הרובע יושב בדיוק על התוואי המתוכנן של קו המטרו M1. על פי מדיניות תמ"א 70, קרקעות המצויות סביב תחנות מטרו נהנות מהעצמת זכויות בנייה משמעותית (ציפוף דירות), מה שמעלה את ערך הקרקע בצורה דרמטית עוד לפני הנחת הלבנה הראשונה.
6+בקבוצת 'נדלן נדלן וכהן פליקס' מדגישים כי היעד הוא קבלת מפתח: מיד עם קבלת אישור התוכנית הסופי, תפרסם הקבוצה מכרז קבלנים מהיר לבניית מאות יחידות הדיור שבשליטתה בפרויקט. הצעד הזה מבטיח למשקיעים מעבר חלק ורציף משלב אישור הקרקע – ישירות לשלב הביצוע והבנייה בשטח, תחת ניהול ופיקוח של יזם מנוסה.
המספרים מדברים: פוטנציאל רווח של מאות אחוזים
אז מה יוצא למשקיע? על פי הערכות שמאיות המבוססות על עסקאות השוואה במתחמים דומים (כמו מתחם ה-1000 בראשון לציון), שווי זכות לדירה בקרקע מופשרת ומאושרת במיקום כזה עומד על כ-1.4 עד 1.6 מיליון ש"ח.
6+משקיע שמנצל את חלון ההזדמנויות הנוכחי, נכנס כאמור ב-390 אלף ש"ח בלבד. הוא שומר על הנזילות שלו בסביבת ריבית גבוהה, נהנה מעליית ערך הקרקע בזמן שהתהליך התכנוני מתקדם, ומשלם את השארית רק לאחר ההפקדה. פוטנציאל התשואה על ההון המושקע בנקודת הסיום מוערך בכמעט פי 3 על הכסף.
השורה התחתונה: חלון הזדמנויות קצר
"רובע המייסדים" מציג את מה שכל משקיע ישראלי מחפש: קרקע פרטית בטאבו, באזור ביקוש קשיח, עם אופק ממשלתי ברור (מטרו), וגב של יזם שמוכן לשים את הוודאות התכנונית לפני הכסף של הלקוח.
6+חשוב לציין: המודל הייחודי של תשלום יתרה בהפקדה מוגבל ל-30 היחידות הבאות בלבד. עבור מי שחיפש השקעה שמגנה עליו ומשאירה את רוב הכסף בכיס עד לתוצאות בשטח – ייתכן שזו העסקה הבטוחה והמשתלמת ביותר כיום במרכז הארץ.
לפרטים נוספים, בדיקת התאמה ושריון מקום במודל 390K – לחצו כאן >>
הכתבה בשיתוף קבוצת רובע המייסדים. הקרקע אינה זמינה לבנייה. התחזיות הכלכליות מבוססות על נתוני שוק והערכות שמאיות ואין בהן כדי להבטיח תשואה עתידית. המבצע מוגבל ל-30 יחידות בהתאם לתנאי החברה.
