ראשית נסביר – מהו מס שבח מקרקעין?
מס שבח מקרקעין הינו למעשה מס רווח הון שחל על מכירת נכסי מקרקעין בישראל, כגון דירות, משרדים, חנויות, מחסנים, זכויות בנייה, קרקעות ועוד. המקור החוקי לכך מצוי בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. נכון לשנת 2024 שיעור מס השבח, שחל לדוגמא במכירת דירת מגורים (שאינה פטורה ממס) הינו 25% על השבח, כלומר על הרווח שנוצר בין מחיר הקנייה – למחיר המכירה של דירת המגורים.
הבנת החזרי מס שבח מקרקעין
על מנת להיות זכאי לקבל החזר מס שבח, יש לבדוק האם בעת המכירה שולם מס שבח. שכן, קיימים מקרים רבים בהם מתבצעת מכירה של נכס שהוא למעשה פטור מתשלום מס שבח, כמו במקרה של פטור במכירת דירת מגורים יחידה, פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, פטור בהעברת דירה במתנה בין קרובים ועוד. לאחר שבדקנו שאכן שילמנו מס שבח במכירת הנכס, כעת נשאלת השאלה – האם חלפה לה תקופת ההתיישנות להגשת בקשה להחזר.
מהי תקופת ההתיישנות לצורך הגשת בקשה להחזר מס שבח?
בדקו באיזה תאריך בוצעה עסקת המכירה ומהו תאריך עריכת השומה. לאחר מכן בדקו האם בקשת ההחזר תוגש למשרדי מיסוי מקרקעין או למשרדי מס הכנסה. נכון לשנת 2024 ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה במיסוי מקרקעין, עד 4 שנים ממועד עריכת השומה. לעומת זאת, במס הכנסה ניתן להגיש בקשות על עסקאות שבוצעו החל משנת 2018. על כן, קיימים מצבים בהם השומה התיישנה במיסוי מקרקעין, אבל לא התיישנה במס הכנסה. ככל ששולם מס שבח ולא חלפה תקופת ההתיישנות, ניתן כעת לבדוק האם קיימת דרך לקבלת ההחזר המיוחל.
1. קיזוז הוצאות בשומה
החוק מאפשר למוכר לקזז הוצאות שהוציא בהליך של קניית הנכס וכן בהליך של מכירת הנכס. יש לבדוק היטב האם הוכנסו לשומה כלל ההוצאות שמותרות בניכוי כמו מס רכישה, דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד, שמאי מקרקעין, מודד, תשלומי ריבית ריאלית של המשכנתא או ההלוואה, היטלי השבחה, הוצאות השבחה, שיפוצים ועוד. עו"ד אלון ברץ המתמחה במיסוי מקרקעין מוסיף: "בעסקאות בהם שולם היטל השבחה, התשלום לרוב משולם לרשות המקומית חודשים רבים לאחר ביצוע העסקה, לכן פעמים רבות ההוצאה אינה באה לידי ביטוי בחישוב השומה. ניתן לתקן את השומה, לצרף את הקבלה ולקבל על כך החזר כספי".
2. פריסת מס שבח
כאשר נמכר נכס מקרקעין, לדוגמא חנות ברווח של מיליון שקל – חישוב המס מתייחס לשנת המכירה בלבד. כך יוצא מצב שהשבח (הרווח) ממוסה רק בשנת המכירה. במצב בו בעל הנכס החזיק אותו שנים רבות, קיימת הטבת מס שבה ניתן לבצע "פריסת מס שבח" – ובכך לפרוס את המס לתקופה של עד 4 שנים. בחישוב זה, הרווח יהיה 250,000 ₪ בכל שנה (במקום מיליון) וכך למעשה מדרגות המס עשוית להיות מופחתות יותר, בהתאם לנתונים האישיים של המוכר. פריסת מס שבח כדאית בעיקר למוכרים מעל גיל 60, לבעלי הכנסות נמוכות וכן למי שמכר נכס ששיעור מס השבח שלו עולה על 25%. את הליך הפריסה ניתן לבצע במיסוי מקרקעין או במס הכנסה.
דוגמא להחזר מס שבח של 220,817 ₪ לאחר פריסת מס שבח במס הכנסה ע"י Nadlan Tax.
3. פיצול מס שבח
סעיף זה רלוונטי לבני זוג שמכרו נכס משותף. במצב כזה, ברירת המחדל היא שחישוב המס נעשה על שם הבעל בלבד. ניתן לבקש מרשויות המס לפצל את השומה בין בני הזוג (50% לגבר ו-50% לאישה) ועל ידי כך לבדוק את הכדאיות לביצוע חישוב נפרד של מס שבח, לצורך הפחתת המס בעסקה.
4. קיזוז הפסדי הון
כאמור, מס שבח הוא מס רווח הון שחל על מכירת נכסי מקרקעין. לכן, ככל שקיים למוכר הפסד הון מניירות ערך או הפסד הון ממקור אחר – ניתן לקזז את ההפסד מול שבח המקרקעין. פעולה זו מחייבת הגשת דוחות שנתיים למס הכנסה.
5. ניצול נקודות זיכוי
בעלי הכנסות נמוכות, ששילמו מס שבח ולא ניצלו את כל נקודות הזיכוי שלהם, עשויים להיות זכאים לקבל החזר מס. כל תושב ישראל זכאי בשנת מס ל 2.25 נקודות זיכוי, אישה זכאית לתוספת של 0.5 נקודת זיכוי. נקודות זיכוי ניתן לקבל ממגוון מצבים כגון: הורים לילדים, בעלי תואר אקדמי, חיילים משוחררים לאחר שירות צבאי, עולים חדשים ועוד. נכון לשנת 2024 שווי כל נקודת זיכוי עומד על 2,904 ₪.
6. קיבוע זכויות לפי תיקון 190
מי שמקבל פנסיה, זכאי לבצע הליך של קיבוע זכויות מול מס הכנסה. בהליך זה ניתן להפחית את ההכנסה החייבת שמתקבלת מהפנסיה, כך שחלק מההכנסה תהיה פטורה ממס וחלק תהיה חייבת במס. הפחתת ההכנסה החייבת, רלוונטית בעיקר לפריסת מס שבח ותוביל להגדלת החזרי המס.
7. ניצול הטבות מס שונות
על מנת לנצל את הטבות המס השונות, חשוב להישאר מעודכנים לכל השינויים בחוקי המס והתקנות, בפסיקות בתי המשפט ובהוראות הביצוע של רשות המסים.
8. בדיקה יסודית של השומה ע"י שילוב של אנשי מקצוע
השילוב הנכון למיצוי זכויות בהליכי מס שבח, הוא בדיקת השומה במיסוי מקרקעין ע" עורך דין שעוסק בתחום, וכן טיפול של רואה חשבון מול מס הכנסה. שילוב זה יוביל להחזרים מקסימליים.
מדוע שילמתי יותר מידי מס שבח?
מס שבח הינו למעשה מקדמה על חשבון מס הכנסה. לכן החישוב הסופי נעשה ע"י פקיד השומה במס הכנסה. עניין זה מוביל לרוב לכך, שקיימת שומה במשרדי מיסוי מקרקעין (מס שבח), אך למעשה השומה הזאת אינו סופית – והיא מהווה כאמור רק מקדמה.
הגשת בקשה להחזר מס שבח מקרקעין
לאחר שמכרתם את הנכס שלכם, שילמתם מס שבח ובדקתם שאתם עומדים במועדים להגשת הבקשה – הגיע הזמן להגיש בקשה להחזר מס שבח. זה כרוך בדרך כלל בהגשת דו"חות, טפסים ותיעוד התומך בבקשות למשרדי המס הרלוונטיים. אי מתן תיעוד מדויק ומלא עלול לגרום לעיכובים או אפילו לדחיית בקשת ההחזר על הסף.
השקעה בליווי מקצועי
קבלת החזר מס שבח מקרקעין מחייבת הבנה מעמיקה של התהליך, תיעוד קפדני וקבלת החלטות אסטרטגיות לניהול התיק. כדי לנווט בתהליך זה בהצלחה ולהבטיח שאתם מנצלים את מלוא היתרונות של כל הטבות המס הזמינות, כדאי להשקיע בליווי מקצועי. Nadlan Tax משלבת בין עורכי דין ורואי חשבון, מנוסים בהיבטי מיסוי נדל"ן ומעניקה ליווי אישי ומקצועי – עד לקבלת הכספים בחשבון הבנק של הלקוח.
לבדיקת זכאות החזר מס שבח ללא תשלום, היכנסו לאתר: https://nadlan-tax.co.il/
