האם הביקורות על התחדשות עירונית מוצדקות? מאת קבוצת הורוביץ

במרוצת השנים נעשה שימוש הן בחוק פינוי בינוי שנועד לשיקום שכונות והן בתוכנית מתאר ארצית 38 (חיזוק ותוספת או הריסה ובניה) שנועדה למגן ולחזק מבנים פני רעידות אדמה, על מנת לייצר פרויקטים של התחדשות עירונית.

למרות שחלק מהמאמצים לייצר התחדשות עירונית קיימים כבר מספר עשורים, ישנם לא מעט קשיים וביקורת על האופן בו התחדשות עירונית מתקיימת בפועל. במדריך זה נערוך סקירה קצרה של תחום ההתחדשות העירונית בישראל, נציג את הביקורות האמורות ונחדד את החשיבות שבפרויקטים של התחדשות עירונית.

הביקורת על התחדשות עירונית

לאורך השנים, הצטברו מספר טענות וביקורות על התחדשות עירונית, הן ביחס לתהליך חיזוק הבניין (תמ"א 38/1) והן ביחס לתהליך פינוי ובינוי (מכח תמ"א 38/2 או מכח פינוי בינוי). להלן הטענות המרכזיות:

משך הזמן

זוהי ביקורת המרכזית ביותר על פרויקטים של התחדשות עירונית. משך הזמן הארוך של התהליך מהווה נטל כבד על בעלי הדירות, הממתינים לעתים שנים ארוכות עד לסיום הבנייה. במהלך תקופה זו, הם נאלצים להתמודד עם אי ודאות לגבי עתיד הדירה שלהם, וכן עם פגיעה באיכות החיים שלהם.

חוסר שקיפות

טענה נוספת היא שפרויקטים של התחדשות עירונית מתנהלים בחוסר שקיפות. בעלי הדירות לעיתים אינם מודעים לכל המשמעויות של הפרויקטים, ואינם מקבלים את כל המידע הנחוץ להם כדי לקבל החלטה מושכלת.

דיירים סרבנים

ביקורת נוספת על התחדשות עירונית מתייחסת לתקנות והחוקים הקיימים, אשר אינם מספקים ליזמים די כלים להתמודד עם בעלי דירות סרבנים. המציאות בשטח היא שבמרבית הפרויקטים של התחדשות עירונית, קיימים בעלי דירות המסרבים לשתף פעולה, מסיבות שונות, כגון:

אי הסכמה על תנאי הפרויקט

חשש מהתוצאות של הפרויקט

בעיות משפטיות

בעיות אישיות

היכולת להתמודד עם תופעת הדיירים הסרבנים מוגבלת, איטית ופוגעת במרבית בעלי הדירות, המעוניינים להוציא את הפרויקט לפועל.

פגיעה במרקם השכונתי

לאורך השנים, נמתחה ביקורת גם על היעדר היערכות מקדימה לשינויים החברתיים שתהליכי התחדשות עירונית מציבים בפני תושבי השכונה והרשות המקומית בכלל. תהליכי התחדשות מגדילים את כמות התושבים בשכונה, מוסיפים עומס, עלייה ברמת צרכי השירות ובאופן כללי, משנים את המבנה הדמוגרפי, הגילאי וגם את המאפיינים הסוציואקונומיים של השכונה.

ואכן, נטען כי פרויקטים של התחדשות עירונית עלולים לפגוע בשכונות בהן הם מתבצעים. הבנייה החדשה עלולה לשנות את אופי השכונה, ולהוביל לעליית מחירים. במקרים מסוימים, הבנייה החדשה עלולה לגרום למצוקת חניה ולבעיות תחבורתיות. בהקשר זה, קבוצת הורוביץ פועלת באופן שוטף מול בעלי הדירות על מנת לייצר יחד עם בעלי הדירות תכנית אשר תייצר מענה לתושבים הקיימים של השכונה בתכנון העתידי.

למה בכל זאת חשוב שיהיו תוכניות התחדשות עירונית?

תוכניות התחדשות עירונית חשובות מכיוון שהן מהוות הזדמנות ייחודית לשפר את איכות החיים של תושבי ישראל. פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים לתרום לשיפורים משמעותיים בתחומים הבאים:

בטיחות: פרויקטים של פינוי בינוי כוללים חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מה שמגביר את הבטיחות של הדיירים.

איכות הסביבה: פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים התקנת מערך מיגון דירתי (ממ"ד), שלמרבה הצער חיוני לשמירה על ביטחונם האישי של הדיירים במציאות הישראלית. בנוסף, פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים לתרום לשיפור איכות האוויר והמים בשכונות.

תשתיות: פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים לכלול שדרוג של תשתיות בשכונות, כגון כבישים, מדרכות, מערכות ביוב וחשמל.

איכות החיים: פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להוביל לשיפור של איכות החיים בשכונות, באמצעות הוספת שטחים ציבוריים, יצירת מוקדי מסחר ובילוי, ועוד.

לכן, על אף החסמים והאתגרים שהוזכרו לעיל, ניתן להתגבר על מרבית הקשיים הטמונים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אם באמצעות תכנון והיערכות מקדימה ברמת הבניין וברמת הרשות העירונית ואם באמצעות שינוי תקנות ויצירת כלים מעודכנים ויעילים יותר על ידי רשויות המדינות, להתמודדות עם האתגרים שההתחדשות העירונית מציבה.

תכנון והיערכות

קבוצת הורוביץ מקפידה על תכנון והיערכות מקדימה לכל פרויקט של התחדשות עירונית. החברה מחזיקה בניסיון רב שנים בתחום זה, והיא יודעת כיצד להעריך את היתכנות הפרויקט, לאסוף את המידע הדרוש, ולתכנן את הפרויקט בצורה מדוקדקת ומקצועית.

בחירת פרויקטים

קבוצת הורוביץ בוחרת את הפרויקטים שלה בקפידה. החברה לא לוקחת כל פרויקט, אלא רק פרויקטים בעלי פוטנציאל גבוה להצלחה. החברה בוחנת את הפרטים הבאים בעת בחירת פרויקטים:

• מיקום הפרויקט: החברה בוחרת פרויקטים במיקומים אטרקטיביים, עם פוטנציאל גבוה לשיפור איכות החיים של הדיירים.
• הסכמה רחבה מצד בעלי הדירות: החברה בוחרת פרויקטים שבהם קיים רוב של בעלי דירות המוכנים להשתתף בפרויקט.

יחס אישי לבעלי הדירות

קבוצת הורוביץ מקפידה על מתן יחס אישי לבעלי הדירות. החברה ממנה מנהל פרויקט ייעודי לכל פרויקט, אשר אחראי על ניהול הקשר עם בעלי הדירות. מנהל הפרויקט זמין תמיד לבעלי הדירות, ומספק להם את כל המידע הדרוש להם על הפרויקט.

מענה מקיף לבעיות ואתגרים

קבוצת הורוביץ מקפידה על מתן מענה לבעיות כבר בתחילתן. החברה מעודדת בעלי דירות להעלות כל בעיה או חשש שיש להם, ואינה מתעלמת מבעיות. החברה פועלת במהירות וביעילות כדי לפתור כל בעיה שעולה.

לסיכום

למרות האתגרים והביקורות שהוצגו לעיל, פרויקטים של התחדשות עירונית הם הזדמנות ייחודית לשפר את איכות החיים של תושבי ישראל, את בטיחותם ואת איכות הסביבה. לכן, למרות האתגרים הכרוכים בהם, פרויקטים אלו הם חיוניים להתפתחות עתידית של הערים בישראל.