האם ניתן להפחית מס שבח בעת מכירת הדירה?

מהו מס שבח ומי נדרש לשלם אותו? כיצד הוא מחושב, באילו דרכים יכול המוכר להפחית את תשלום המס ולאילו פטורים ממס זכאים פנסיונרים ובעלי הכנסות נמוכות? עו"ד רועי עזרא, מומחה למיסוי מקרקעין מסביר למולי ארי בתוכנית "מחוץ לפרוטוקול" המשודרת בערוץ 14.

"מס שבח", אומר עו"ד רועי עזרא, "הוא מס המוטל על רווח הון שנובע ממכירת נכס מקרקעין. מס השבח בישראל הוא מס פרוגרסיבי, כלומר ככל שהרווח הון גדול יותר, כך שיעור המס גבוה יותר. מס שבח נועד להטיל מס על רווח הון שנובע ממכירת נכס מקרקעין".

• מה ההבדל בין מס שבח לבין היטל השבחה?

 עו"ד עזרא: "היטל השבחה נועד לממן את עלות הפיתוח של נכס מקרקעין. היטל השבחה משולם לרשות המקומית ואילו מס שבח לרשות המסים, למשרדי מיסוי מקרקעין.  למעשה, במילים פשוטות, מס שבח הוא מס שמטילים אותו על הרווח מהיום שקנית עד היום שמכרת בניכוי כל ההוצאות שהיו בדרך, לא כולן. אבל על הרווח שצמח, על זה המס.

כל ההוצאות ששילמנו במכירה ברכישה ובהשבת הנכס, אלו הוצאות שאנו רשאים לנכות מהשומה. בין השאר מדובר בשכר טרחה של יועצים, מתווך שמאי אדריכל וכו' אך גם בהוצאות נוספות כמו משכנתא. אנחנו משלמים משכנתא לעיתים לאורך כל חיי הנכס, בסוף אנחנו רוצים לנכות את הוצאות הריבית הריאלית שהוצאנו, זה כסף לא קטן. בנוסף, גם מס רכוש יכול להוות הוצאה ברת ניכוי. על קרקעות עד שנת 2000 שלא היה עליהם כלום שילמו מס רכוש. זאת הוצאה שיכולה להיות משמעותית בחישוב השטח".

• כיצד מחושב מס שבח?

עו"ד רועי עזרא: "שיעור מס שבח יכול לנוע בין 0 אחוז, כלומר פטור מלא ותשלום ויכול להגיע עד 40 אחוז מס. עם זאת, אנחנו יכולים להפחית את מס השבחה בהרבה מקרים בשימוש של מדרגות ההכנסה. במידה ורמת ההכנסה של אותו אדם היא נמוכה, ייתכן ונצליח להפחית את התשלום".

לדברי עו"ד עזרא, ישנם מספר מקרים שבהם לא נשלם מס שבח. בין היתר, בעת מכירת דירת מגורים יחידה שהיא פטורה ממס שבח, זאת בתנאי שמכירת הדירה מתבצעת לאחר שבע שנים מיום רכישתה.

בנוסף גם במקרה של מכירת דירת מגורים יחידה עקב מוות קיים פטור ממס שבח, גם אם היא נמכרת לפני שבע שנים מיום רכישתה, בתנאי שהדירה נמכרת על ידי היורשים של הבעלים.

במידה ומחיר המכירה של נכס מקרקעין נמוך מהמחיר המקורי, לא יהיה רווח הון, ולכן גם במקרה זה לא יהיה מס שבח. גם במקרה שבו נכס מקרקעין נמכר ללא תמורה, לא יהיה רווח הון, ולכן לא יהיה מס שבח.

• מדוע חשוב לפנות לעורך דין ולא לרואה חשבון בנוגע למס השבח?

עו"ד עזרא: "עורך דין, על פי חוק, הוא היחיד שמוסמך להגיש דיווחים למשרדי מיסוי מקרקעין. כבודם של רואי החשבון במקומם, אבל עוה"ד למקרקעין מטפלים במאות תיקים בשנה, הם מעודכנים בכל החידושים והעדכונים, יודעים מול מי לעבוד וכיצד להביא תוצאת מס הטובה ביותר".