רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שנעשה בחיינו וככל הנראה מהעסקאות היקרות שעליהן נחתום. גם בימים של משבר כלכלי, ועל אף הקיפאון המסתמן בתחום הנדל"ן, אנשים ממשיכים לרכוש דירות כל הזמן. איך עושים את זה נכון? איך שומרים על הזכויות שלנו ומצמצים נזקים ואת הסיכוי שנבצע עסקה לא טובה? עו"ד אהוד גולן, במתמחה בדיני נדל"ן, מסביר למולי ארי העורך הראשי של פורטל המשפט אוביטר בתוכנית מחוץ לפרוטוקול.
עו"ד אהוד גולן הוא מומחה לדיני נדל"ן ולעסקאות מכר. לדבריו, בכל הנושא של רכישת דירות יד שנייה, כלומר דירות שאינן דירות קבלן, הסוד להצלחת העסקה טמון בשימוש באנשי מקצוע. "ברגע", הוא אומר, "שרוכשים דירה שכבר גרו בה יש צורך במגוון של בדיקות מכמה היבטים שונים – בדיקות תכנוניות, בדיקות הנדסיות ובדיקות משפטיות. מכיוון שמרבית רוכשי הדירות אינם בעלי מקצוע בתחום הללו, יש חשיבות מכרעת לכך שהם יבחרו באנשי מקצוע שביצעו את אותן הבדיקות".
לדברי עו"ד אהוד גולן, עורך דין לעסקאות מכר הוא זה שצריך לבצע בדיקות משפטיות, הוא צריך לוודא שהזכויות רשומות כמו שצריך, שיש נסח טאבו תקין ולוודא את הזכויות על הקרקע. בנוסף, יש צורך בליווי של שמאי שיבדוק אם יש חריגות בנייה בנכס וכן לבדוק עם יועץ משכנתאות בטרם נחתום על דירה, כלומר לפני שאנחנו יודעים באילו סכומים אנחנו יכולים בכלל לרכוש דירה והאם הבנק יאשר לנו קבלת משכנתא בגובה הזה.
"הבנק", אומר עו"ד גולן, "יבדוק שני דברים, את היכולת הפיננסית, כלומר האם הרוכש יוכל לעמוד בהחזרי ההלוואה והאם הנכס שווה את ההלוואה, כלומר האם יכסה את ההלוואה במידה והרוכש לא יצליח לעמוד בתשלומים ויהיה עליו לממש את הנכס. לכן יש צורך בשמאי שבודק את הנכס ובודק האם יש שווי מתאים לדירה הזאת והאם יש בה חריגות. לחילופין הוא בודק האם מתגורר בדירה דייר ושיהיה צורך לפנות ובכלל אילו דברים עלולים להפריע בהמשך הדרך".
"צריך לבצע את כלל הבדיקות", מדגיש עו"ד גולן, "בטרם יחתום הרוכש על כל מסמך או טיוטא שהיא לרכישת הנכס. קודם תבדקו ורק אחר כך תתחייבו. במידה ואתם חותמים לפני ביצוע הבדיקות יהיה קושי רב לשנות דברים בהסכם, כי כבר הסכמתם עליהם".
-
זה מאוד יקר להעסיק שמאי, עו"ד ויועץ
עו"ד גולן: "זה שווה כל שקל. מכיוון שלאחר מכן, במידה וחלילה מתגלה משהו אתה תשלם הרבה יותר. עורך דין מנוסה ידע למצוא ולעגן בחוזה את כל הסעיפים שיכולים למצוא פתרונות. לא תמיד אפשר אבל בהרבה מקרים כן. כדאי לעשות בדיקות מקדימות – הן מצילות עסקה, במידה ולא מוצאים פתרונות ומגיעים לעמק השווה. זו אחת הרכישות הגדולות בחיינו וכדאי לקחת אותה ברצינות".
