האנשים שרוצים יותר מכולם לקנות דירות בהתחדשות עירונית, הם לרוב בני המשפחה של הדיירים, הורים, סבים, ילדים. הרצון הוא לגור ליד הקרובים אליך בקהילה וקבוצת גבאי גאה להיות חלק ממה שמאפשר זאת".
התחדשות עירונית, על פי אורית גבאי טירר וקבוצת גבאי, היא לא רק הזדמנות עסקית למשקיעים ויזמים, אלא דרך להביא את הקהילה העירונית, השכנים שלכם, המשפחה שלכם וחבריכם אל המאה ה-21 ולדאוג שהמרקם החברתי והעירוני שלכם יישמר. גבאי-טירר מספרת על הדרך השיווקית של קבוצת גבאי: "אנשים רוצים להמשיך לגור איפה שגדלו, ליד המכולת השכונתית, הפארק המוכר, לשלוח את ילדיהם לבית הספר שהם הלכו אליו בתור ילדים, להגיע לסבים לארוחות שישי ברגל, בלי צורך ברכב. כל זה נחשב אצל רבים כדבר שקובע את איכות החיים האמיתית".
בכל העולם קיימת כיום תנועה של לחזור אל בנייה קהילתית ומרכזית, של חידוש מרכזי הערים המתיישנים ושיקומם, יחד עם כניסה של צעירים ומשפחות צעירות, שעד לפני שנים מעטות, היו משתכנות בעיקר בפרברים ו"בשכונות בלון" – הנקראות כך, בשל שהן מכילות כניסה אחת לכל השכונה, ולרוב מצריכות שימוש תדיר ברכב פרטי. גבאי טירר מפרטת על כך כי: "התחדשות עירונית חשובה משני כיוונים: הפרטני, ברמת הבניין וברמת המארג האורבני, ועל ידי שיווק נכון ואיזון של כל הגורמים ניתן לשפר גם את דיור התושבים וגם את מראה ותשתיות העיר".
כיצד בעצם התחדשות עירונית משפיעה על שני המישורים?
"ברמת הבניין היחיד, הדיירים המקוריים נהנים כמובן מבניין חדש או משופץ מהיסוד, כמו במקרה של תמ"א 38, מה שמעלה מאוד את איכות החיים שלהם. מבחינת המארג האורבני, הנראות של העיר משתפרת, וגם התשתיות המוניציפליות עוברות שדרוג בעת התחדשות עירונית, מה שמשפר את איכות החיים של כלל השכונה או כלל הרחוב. במקרה ומדובר בהתחדשות עירונית של כמה בניינים – אף רחוב שלם".
"הדרך הנכונה לחידוש המרחב העירוני היא לשים את התושב במרכז"
התחדשות עירונית איננה רק דרך לחדש אזורים ישנים באזורים עירוניים, אלא גם הדרך המשתלמת של ערים לבנות עוד יחידות דיור, ולשנות את המיתוג שלהן. מיה גבאי, מכנל"ית קבוצת גבאי מפרטת: "תל אביב בשנות ה-80' וה-90' למרות מה שאנו חושבים עליה כיום, הייתה עיר בשקיעה, שסבלה מעזיבת תושבים גבוהה, סגירת מסגרות חינוך רבות עקב אי אכלוס ולא מעט הזנחה ופשיעה.
מי שהיו אז האחראים בעיריית תל אביב, החליטו לא לאפשר לעיר להפוך למרכז מסחרי, שאיש לא רוצה לגור בה, וביצעו "החייאה עירונית", שמטרתה הייתה לשנות את פני העיר ולמשוך גם צעירים, אך בעיקר משפחות צעירות, עד למצב, שכיום תל אביב מובילה, בקרב הערים החילוניות, בכמות הילדים הנולדים בה. . זה נובע מחידוש עירוני בקנה מידה כלל-עירוני, שגרם להעדפת התושבים על פני מסחר, והוביל לפריחה מחודשת של העיר".
"התועלת הכלכלית של בנייה בהתחדשות עירונית היא גבוהה הרבה יותר מאשר בנייה חדשה בשולי הערים". מיה גבאי טובול (קרדיט: יח"צ)
איך השינוי הזה התבטא בשטח?
אלי גבאי, בעלים וסמנכ"ל הפיתוח העסקי מסביר: "בשל הצפיפות של המגורים בהתחדשות עירונית, ובמקרה שמיה תיארה בתל אביב, עולה גם הפריון של העסקים והמעסיקים. בנייה במרכז העיר מעלה את הפריון של האזור. השילוב של המסחר ותנועת הולכי רגל ברחוב, יוצרים איזורים אטרקטיביים לתושבים וגם לעיריות. הדרך הנכונה לחידוש המרחב העירוני היא בהתחדשות עירונית, שהיא גם יותר כלכלית וגם יותר משתלמת ליזם ולתושבי העיר".
"אנחנו שואפים להוות דוגמה"
כיום, ישנה הבנה בקרב יזמי הנדל"ן וההתחדשות העירונית, שביצוע פרויקט בנייה בצורה המוצלחת ביותר יכול להתרחש רק דרך הקהילה ובשיתוף איתה. רועי פפר, מנהל השיווק והמכירות בקבוצת גבאי, מספר על כך: "תכנון קהילתי חשוב לא פחות מתכנון המבנים עצמם". אומר רועי פפר, "קבוצת גבאי תמיד בדיאלוג עם הקהילה, בה היא מבצעת התחדשות עירונית".
קבוצת גבאי שואפת להוות מגדלור של יזמי נדל"ן ביחס לקהילה. "אנחנו שואפים להוות דוגמה וליצור סטנדרט חדש של דיאלוג עם הקהילה בעת יישום של תוכנית התחדשות עירונית". אומר רועי פפר,\ ומוסיף: " פרויקט בנייה אחד מוצלח יכול לשנות לגמרי אופי של שכונה ולהזניק אותה למעלה מבחינת איכות חיים, תשתיות וגם להעלות את ערך הדירות מסביב הפרויקט. לא תמיד הדיירים בקהילה יודעים זאת וחלק משיווק נכון של הפרויקט, הוא להעביר ולהנגיש את המידע הזה לתושבים".
מה האתגר מבחינת הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית?
"עניין נוסף שלא נדון הרבה מהפעמים, הוא המפגש בין האוכלוסייה המקורית של הבניין אל הדיירים החדשים, שבמקרים רבים מגיעים מרקע שונה מאשר התושבים המקוריים של הנכס", מסביר רועי פפר. "חלק מהתפקיד שלנו, בתור היזם והמבצע, וגם המשווק של הפרויקט, הוא ליצור דיאלוג וחיבור בין מי שחוזר לבניין לאחר סיום ההתחדשות בנכס, לעומת מי שרכש דירה חדשה ועובר לגור בה לראשונה. לא תמיד שני הצדדים נמצאים באותם מקומות ושלבים בחיים, בין אם מפאת גיל, או מפאת מצב סוציו אקונומי".
"בנייה נכונה ושיווק נכון"
אף מתחם התחדשות עירונית על סוגיו איננו מתרומם, ללא השיווק המתאים וללא הצגה של מעלותיו על פני אופציות אחרות. אוריות גבאי טירר מסבירה על כך: "השיווק של הפרויקט הוא ההתחלה של כל התהליך, ובלעדיו אין לו היתכנות כלל". אורית גבאי-טירר מסבירה: " אם הפרויקט לא משווק נכון, אז מגיע מצב שהוא מתקשה למצוא רוכשים, מה שפוגע ביזם וברושם שיש לדיירים המקוריים כלפיו.
גורם נוסף שיכול לפגוע בתהליך השיווק ובנייה של פרויקטים של התחדשות עירונית, הוא עיכובים בירוקרטיים מסוגים שונים. אצל קבלנים ויזמים רבים קיים חוסר שביעות רצון על דרך הארוכה בין הגשת התוכנית לאישורה. הראל פרץ, מנהל חטיבת ההתחדשות עירונית בקבוצת גבאי, מפרט: "הסחבת הבירוקרטית מובילה לחוסר וודאות אצל היזמים והמבצעים, אך לא פחות מכך אצל הדיירים והרוכשים של הדירות". כל יום של סחבת זה עוד כסף וחוסר נוחות מבחינת הדיירים, בין אם בשכר דירה או בחוסר תשואה בהשקעה. זהו דבר שחייב להשתפר בתהליך".
שדרג את איכות חייהם מבלי לעזוב את העיר
חלק מהסיבות שיכולות לדחוף עיריות לקדם התחדשות עירונית היא הרצון לשמר את האוכלוסייה של העיר, על ידי הצעת אופציות מגורים אטרקטיביות לתושבים שרוצים לשפר דיור, או כאלו המעוניינים להישאר בעיר בה גדלו וחיו כל חייהם. שיווק נכון של פרויקט יידע לזהות את הצורך הזה, הנובע מכיוונו הדייר וגם העירייה, ולהדגיש אותו.
אורית גבאי-טירר מספרת על מקרה כזה: "דוגמה שאני יכול לתת לשיווק נכון הוא פרויקט קהילות לודג' 50-60 בהדר יוסף, תל אביב". הפרויקט, שכבר אוכלס במלואו, נמצא באחד מהאזורים המהווים סמל להתחדשות עירונית בתל אביב. זהו אזור של מבנים ישנים, בני 40 ו-50 שנה, בקרבה למרכזי תעסוקה, מסחר, בילוי, פארק הירקון ונתיבי תחבורה ראשיים".
קבוצת גבאי על רקע פרויקט התחדשות עירונית הדר יוסף, תל אביב (קרדיט: יח"צ)
הדוגמה לשיווק נכון ובניית קהילה על ידי ההתחדשות העירונית ניכרת בפרויקט המדובר על פי אורית טירר גבאי: "מדובר בפרויקט של 6 בניינים ו-117 יחידות דיור, שנעשה בתצורה של פינוי בינוי. רוב הדיירים, חוץ מאלו המקוריים, הם משפרי דיור וזוגות צעירים מהסביבה הקרובה בתל אביב, שרצו לשדרג את איכות חייהם מבלי לעזוב את העיר לטובת פרבר מרוחק.
אורית גבאי טירר, מיה גבאי ורועי פפר מסכימים וחושבים כי התחדשות עירונית היא פתרון חשוב ומועדף בפתרון מצוקת הדיור במדינה, הרבה מכך בשל היעילות הכלכלית הכוללת ,לעומת בנייה חדשה והיכולת ליצור דירות חדשות במרכזי ערים, שהם מוקדי הביקוש הגדולים ביותר לדירות. אורית גבא-טירר מסכמת: "שיווק נכון יכול להקל על חששות הדיירים ולהביא אוכלוסייה חדשה, המחזקת את הקהילה בה פרויקט ההתחדשות העירונית מתבצע או מתאכלס. אם יודעים לתכנן, ולבנות נכון וטוב, כמו שקבוצת גבאי יודעת, להתחדשות עירונית יש השפעה החיובית על הקהילה".
בשיתוף קבוצת גבאי, אורית גבאי-טירר, מיה גבאי, רועי פפר
