הכותרות בעיתונים ובערוצי החדשות לא משאירים מקום לאבק של ספק, כבר עכשיו ניתן להכריז כי שנת 2023 היא שנת שפל של שוק הנדל"ן בישראל.
בין החודשים ינואר למרץ נמכרו ברחבי הארץ 7,960 דירות חדשות בלבד, זהו הנתון הנמוך ביותר שנרשם ברבעון ראשון ב- 8 השנים האחרונות. בעיר תל אביב מדובר בצניחה חופשית של ממש, מספר הדירות החדשות שנמכרו במהלך השנה האחרונה ירד ב- 75%. גם שוק של דירות למכירה יד 2 ספג מהלומה. היצע הדירות בתל אביב עלה במהלך החודשים האחרונים ב- 50%, מי היה מאמין?
בעקבות הנתונים הללו לא פלא שאלפי מתווכים בתל אביב נטשו במהלך השנה האחרונה את המקצוע, ומשרדי תיווך בצפון תל אביב נעלו את דלתותיהם. להם נמאס לחכות עד שהציבור הרחב ירד מהגדר.
נא להכיר, ברק בר-לב: מתווך דירות מומלץ בתל אביב
כמו בכל מציאות קשה יש גם את היוצאים מן הכלל. אחד מהם הוא מתווך אקטיבי אסרטיבי ברק בר-לב, מתווך דירות מומלץ. ההבדל בינו לבין מתווכים בצפון תל אביב אחרים לא נוצר רק מתוך הקיפאון הנוכחי בשוק הנדל"ן, אלא עוד כשהיה בשנות ה- 30 לחייו הוא נחשב לכוכב עולה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית.
ברק בר-לב מתחייב לספק את התוצאה הטובה ביותר ללקוח שלו והוא מאסטר בניהול משא ומתן, בעל ביטחון עצמי גבוה וכריזמה יוצאת דופן שהופכת כל עסקת נדל"ן בצפון תל"א קשה לסימפוניה הרמונית. הוא נחשב בקרב אנשי הנדל"ן לידען בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, ויותר מפעם אחת יודע לזהות ולאתר מוקשים בנדל"ן במקומות שיועצים ומומחים אחרים לא ראו.
לאט ובעבודה קשה, לאחר 15 שנים הצליח ברק בר-לב להפוך את משרד התיווך שלו לאחד מהמשרדים היוקרתיים, המובילים, האמינים והמקצועיים בצפון תל אביב והסיפור הזה עוד רחוק מלהסתיים. בזכות העין החדה שלו לפרטים הקטנים ביותר והתשוקה הבלתי נגמרת, ברק בר-לב מצליח להוציא לפועל עסקאות של דירות יוקרה למכירה בתל אביב גם כשכולם מסביב צועקים על קיפאון.
כיצד אפוא ניתן למקסם את האפשרות הטובה ביותר עבור עסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב , כך שהמוכרים יקבלו את המחיר הטוב ביותר בשוק שעומד במקום? ברק בר-לב מסביר: "בכל הנוגע לדירות יוקרה למכירה בתל אביב החוקים וכמובן הכללים שונים לגמרי לעומת שאר המקומות בישראל.
זו נקודה שלא כל מתווך או משרדי תיווך בצפון תל אביב הצליחו להבין ולכן מתקשים. מאז ומתמיד המחירים נטו להיות גבוהים מאוד, בכל זאת אנו מדברים על דירות למכירה בצפון תל אביב וקהל המוכרים יודע היטב היטב שהקלפים שבידו חזקים. יחד עם זאת רק מתווך דירות מומלץ בתל אביב יודע להבחין מתי מדובר בדרישה מופרזת מדי של המחיר, כזה שיכול להבריח רוכשים פוטנציאלים טובים ולסבך לחינם עסקה שאפשר להוציא אותה לפועל כאן ועכשיו, לבין לקבוע תג מחיר יעד הוגן עבור כל הצדדים.
בעזרת מחקר שוק מעמיק במיוחד שכולל בתוכו בדיקה קפדנית של כל העסקאות שהתבצעו במהלך החודשים האחרונים של דירות יוקרה למכירה בתל אביב , והשוואת מחירים מול משרדי תיווך בצפון תל אביב , אני מגיע אל מוכרי דירות למכירה בצפון תל אביב ונוקב באמצעות סקירת שוק בשווי ספציפי שאני סבור שאותו הם יכולים להשיג, מחיר שעומד סביב הרף אותו הם הציבו אך בלי לשבור את הכלים".
לצד מהלכי שיווק בסיסיים שגם משרדי תיווך בצפון תל אביב נוספים נוטים לעשות, כמו פרסום באתרי אינטרנט לנדל"ן, קידום ממומן ברשתות החברתיות השונות ואפילו חלוקת ופליירים בתיבות הדואר, בר-לב נדל"ן מציעים נספח נוסף שמהווה שובר שוויון של ממש. הם בודקים בציציות של כל נכס ונכס על מנת להבטיח כי בשום עסקה לא מסתתר לו חתול בשק, ושכל הנתונים הקיימים אכן מקבלים חותמת חוקית.
בר-לב נדל"ן: שקיפות היא לא מילה גסה
"כאשר מדובר בשוק של דירות יוקרה למכירה בתל אביב קל מאוד להסתנוור ולמהר לקפוץ על ההזדמנות, גם אם מדובר במחיר לא מבוטל. בכל זאת לא בכל יום צצה לה האפשרות לרכוש דירות למכירה בצפון תל אביב . אני לעומת זאת לא נמהר להוציא את השמפניה מהמקרר עד שבטוח במאת האחוזים כי אין שום סיבוך משפטי שיכול "לפוצץ" את העסקה בדקה ה- 90.
יש מי שאומרים שאני בכוח מחפש צרות, אבל לרגע אחד אני לא אהיה שלם עם עצמי אם ישנו פגם מסוים בנכס שיכול להוביל למחלוקות משפטיות, קושי ובזבוז זמן מיותר של הצדדים, של ניהול המשא ומתן ופיצוץ של העסקה. עבורי שקיפות מלאה היא לא מילה גסה אלא הערך החשוב ביותר שלפיו מתווך דירות מומלץ בתל אביב חייב לפעול.
כיוון שיש לא מעט דירות למכירה בצפון תל אביב שנמצאות בבניינים ישנים, אני לא רוצה ליפול בין הכיסאות ולגלות הפתעות באמצע תהליך. לכן מראש אני בודק את התוכנית המקורית של הדירה ובניין כדי ללמוד על הייעוד, הגודל והאם התוכניות מצויות במסגרת של תוכנית הרובעים של העיר או במסגרת של תוכנית מתאר ארצית מספר 70, הקירבה לתחנות המטרו ועוד.
אני מוודא כי לאורך השנים לא נעשו חריגת בנייה שלא עומדות מבחינה רישומית משפטית ושמאית, כך שהכל יכול להמשיך בראש שקט לשלב הבא", ברק בר-לב הציג נקודה קריטית כיצד בודקים דירות למכירה בצפון תל אביב .
מיסוי דירות יוקרה למכירה בתל אביב
כדי לחדד את הנקודה המורכבת והקריטית ביותר הנוגעת לבדיקה מוקדמת של דירות למכירה בצפון תל אביב ובעיקר בכל הנוגע לדירות יוקרה למכירה בתל אביב, ברק בר-לב העניק הצצה נוספת אל מאחורי הקלעים והפעם למיסוי מקרקעין.
"בשנה שעברה בית המשפט העליון והמחוזי בישראל הוציאו לפועל מספר החלטות ששינו לגמרי את הדרך לחישוב גביית מס הנוגע לדירות יוקרה. בין היתר בתי המשפט קבעו כי נכס נדל"ן שנמכר כאשר שימש כדירה למגורים אך ייעודו המקורי לא היה כזה, לא יכול להיחשב כדירת מגורים בעת המכירה, נתון שהיה מזכה את בעלי הדירה בפטור ממס.
דוגמה נוספת היא של מקרה שכיח שקורה בתל אביב. שני שותפים בעסקה של דירת יוקרה למכירה בתל אביב ברחוב מרכזי בעיר מכרו את הנכס המשותף בסכום של כעשרה מיליון שקלים, וחילקו ביניהם את הרווח בצורה שווה.
כל אחד מהם ביקש למקסם את הזכות שלו באופן בלעדי בנוגע לפטור ממס שבח, ולעשות שימוש בסכום התקרה המירבי של הפטור שנכון לשנת 2023 משאיר בידי כל אחד מהמוכרים סך של 4,846,000 מיליון שקלים.
לאחר בדיקה של מנהל מיסוי מקרקעין, הוא סירב להכיר בתקרת פטור כפולה בגובה של 9,692,000 שקלים והעדיף לתת למוכרים פטור עבור 50% מסכום התקרה – דהיינו 4,846,000 שקלים מן הטעם כי הפטור מיועד לנכס ולא למוכר.
מדובר בהחלטה שחתכה בחצי את הרווח של כל אחד מהם. מכאן הפרשה התגלגלה לוועדת הערר. לאחר שזו בחנה את טענות הצדדים ואת לשון החוק, היא קבעה החלטה דרמטית שהפכה את החלטת מנהל מיסוי המקרקעין, לפיה יש להכיר בפטור כפטור למוכר ולא לנכס. כך שכל אחד מהמוכרים יכול ליהנות מתקרת פטור הקבועה בחוק וזאת מן הטעם כי לשון החוק אינה ברורה".
נהוג לומר כי אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, ובכל הנוגע לחוקי המיסוי של דירות יוקרה למכירה בתל אביב , יש סיבה מדוע ברק בר-לב הוא מתווך דירות מומלץ בתל אביב . הבקיאות שלו בפן המשפטי כמתווך דירות תל אביבי מנוסה ובעל השכלה משפטית כמו גם בחוקי המיסוי המשתנים, ראויה להערצה.
בעלי דירות יוקרה למכירה בתל אביב שימו לב אנחנו שמחנו להכיר את בר-לב, אדם מרתק. לכן לפני שאתם עושים את הצעד הראשון ומעמידים את הנכס שלכם למכירה, כדאי מאוד ליצור קשר עם משרד בר-לב נדל"ן , כך שיהיה מי שיבדוק עבורכם את כל הזכויות והחובות על מנת שעסקת המכירה שלכם תצא לפועל במהירות האפשרית ובמחיר הטוב ביותר.
בר-לב נדל"ן: 077-4490338
רחוב ניסים אלוני 17, ת"א.
