לאחר קבלת דירה במתנה, הזכויות שמגיעות איתה יכולות להיות משמעותיות. למשל פטור ממש שבח בעת מכירתה העתידית.
יחסו של החוק לדירה שניתנה במתנה
קבלת מתנה היא תמיד דבר כיף. אך מה קורה כאשר מקבלים דירה במתנה ומגלים שצריך לשלם עבורה? חוק מיסוי המקרקעין בארץ מתייחסים לקבלת דירה במתנה כעסקת מקרקעין לכל דבר.
חלק מהתשלומים הם, מס רכישה ומס שבח, ובנוסף לכך מיסי מקרקעין לפי הזכאויות או הקלות המס שהחוק מגדיר. החוק והיחס לסוג זה של מתנה הופך את קבלתה למורכבת יותר מכל מתנה אחרת.
'חוק המתנה' התשכח – 1968, מגדיר את מהותה ואופן קבלתה של מתנה. סעיף 1 לחוק, מגדיר שקבלת המתנה צריכה להיות ללא תמורה, והיא יכולה להיות מקרקעין, זכויות או מיטלטלין.
לאור החוק, ניתן להבין כי העברת זכויות מקרקעין לאדם אחר מותנות בכך שאין תמורה לאחריה. משמע המתנה היא "מלאה" (חינמית), אין טובות הנאה או כסף שקשור לאותה מתנה שמתקבלת.
עסקת מקרקעין שתכיל תמורה מסוימת, מלאה או חלקית לא תוכל להיות "מתנה" מבחינה משפטית. גם אם התמורה עבור המתנה היא נמוכה במיוחד. לפיכך, חלקי החוק שעוסקים בפטור ממס שבח לא יחולו עליה.
למה להעביר דירה במתנה?
העברת דירה במתנה היא מהלך שכיח יחסית בישראל. לרוב מדובר ב"מתנות" שנשארות בתוך המשפחה, אך לא מחייב כלל. העברת דירה לילדים, ולהיפך או בין בני זוג שאינם נשואים הם חלק מאותם מקרים נפוצים.
העברת דירה במתנה היא אחת מהדרכים הנפוצות בישראל לחמוק ממס רכישה וכן ממס שבח על דירות נוספות שנמצאות בבעלות מעניק המתנה. אדם שמעוניין לקנות דירה נוספת שאינה דירתו היחידה יחויב בתשלום מס לפי מדרגות מס גבוהות יותר מאדם ללא נכס כלל.
ישנם שני חלונות זמנים שמאפשרים העברת דירה לקרוב כדי לחסוך מס רכישה. הראשון, העברתה של הדירה טרם קניית הדירה החדשה. כך נהנים הרוכשים מזכויות של בעלי "דירה יחידה" ואלה ישלמו מס רכישה נמוך במיוחד.
חלון שני, לאחר קניית הדירה החדשה. אך הקונה נדרש להצהיר שימכור את הדירה תוך 24 חודשים שמוגדרים בחוק, או להעבירה בדרך ללא תמורה (מתנה). בצורת פעולה זו, ייהנה הקונה ממס רכישה נמוך גם כן.
דירה במתנה אינה פוטרת מתשלום מס שבח
במידה ובעלים של דירה שהתקבלה במתנה מעוניין למכור אותה, ישנה חשיבות גדולה האם הדירה שימשה אותו למגורים או שמא אינו גר בה כלל בתקופה בה הייתה בבעלותו. סעיף 62 לחוק מגדיר מה קורה כאשר לא מדובר בדירת מגורים.
במידה ומקבל המתנה לא גר בדירה, הוא מחויב בתשלום מס שבח מלא. משמעות הסעיף היא, שהמס יכלול גם את המס שהיה צריך נותן המתנה לשלם 'בדיעבד'. חשוב לציין כי מדובר בדחיית מס וגובה המס יהיה לפי ערכה ביום ברכישה על ידי נותן המתנה.
- כאשר מקבל הדירה במתנה מוכר את דירתו לאחר שהתגורר בה, הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח אם יעמוד בתנאים המפורטים בסעיף 49ו לחוק (תקופת צינון):
- במידה ולא התגורר בדירה באופן קבוע, יוכל למכור את הדירה לאחר ארבע שנים ולהיות פטור ממס שבח. אך אם גר בדירה באופן קבוע, יוכל למכור אותה כבר לאחר שלוש שנים ברשותו הדירה.
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מיהו קרוב. במידה ואדם עומד בתנאי הסעיף, הוא נדרש לשלם מס רכישה מופחת ואילו נותן המתנה פטור מתשלום מס השבח.
חשיבות הייעוץ המשפטי במכירת דירה שניתנה במתנה
הענקת דירות במתנה במיוחד בין קרובי משפחה, יכולה להיות גם מורכבת. סכסוכי ירושה וריבים פנימיים הם הופכים למשמעותיים במשפחות בהן עברו נכסים בצורה זו. במיוחד כאשר מקבל המתנה רשאי למכור אותה עם הטבות מס משמעותיות.
לכן, ייעוץ משפטי מקצועי הוא חשוב במיוחד עוד טרם קבלת ההחלטה של קניית נכס חדש והעברת ישן לאחר. ייעוץ טוב, יוכל לתת את המידע הנדרש ולפרוש את כל האפשרויות כך שתתקבל ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.
לסיכום, נראה כי דירה במתנה יכולה להיות עסק כלכלי לא רע. היא מאפשרת פטור ממס שבח במקרים מסוימים, אך במקרים מסוימים לא. חשוב מאוד לא לקחת את המתנה כמובנת מאליה ולהעמיק בדרישות אליהם אתם מחויבים כמקבלי המתנות.
