לעיתים קרובות אנו גם נמצא את המודעות של אותם "יזמים בתחפושת" – יזמים שמקימים קבוצת רכישה ומציגים אותה באופן מודע בתור רכישת דירה מקבלן, בעוד שבפועל הם מוכרים דירה באמצעות קבוצת רכישה.
אז איך רוכשים זכות בקבוצת רכישה? זה משתלם?
"אנשים רבים לא יודעים מה המשמעות והמורכבות של קבוצת רכישה. לא מעט פעמים הם נכנסים על בסיס הבטחות ריקות מתוכן של מתווכים או משווקים, וחותמים בפועל על הסכם הפוך לחלוטין. וגם אם כל מה שיגידו נכון ב-100% (מה שלא קורה בפועל) – עדיין קבוצת רכישה לא מתאימה לכל אחד" כל טוען עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים.
בכתבה זו ערך עבורכם עו"ד לנדל"ן אושר אלקיים את עיקרי הנושאים שחייבים לדעת לפני שרוכשים זכות בקבוצת רכישה.
מה ההבדל בין קבוצת רכישה ובין קניית דירה מקבלן?
ישנם הבדלים גדולים ומשמעותיים בין רכישת זכות בקבוצת רכישה ובין קניית דירה מקבלן.
עיקר ההבדלים נובעים מחוקי המגן וחוקי המכר החלים על רכישת דירה מקבלן להבדיל מקבוצת רכישה.
מהם חוקי המגן? אלה רשימה רחבה של חוקים והוראות דין (תקנות, כללים, פסיקה ותקדימים) אשר המחוקק ובתי המשפט החילו על יזם או קבלן אשר מוכר דירה לרוכש.
הסיבה לכך היא שקיים פער משמעותי ומובנה בין קבלן שמנסח את ההסכם שיהיה לטובתו ומנצל את כוחו ויכולתו אל מול רוכש בודד במערכה.
כך למשל, חוק המכר מטילים על הקבלן את החובה לפצות בגין איחור במסירה; לפצות במקרה של סטיה בגודל הדירה; חובה להעניק בטוחה בהתאם להוראות חוק המכר; חובה לבצע רישום בית משותף; חובה לתשלום מקסימלי נמוך של הוצאות משפטיות ועוד.
בקבוצות רכישה המצב אחר לחלוטין! בקבוצות רכישה חוקי המגן לא חלים היות והרכישה של הקרקע והבנייה מתבצעת על ידי הקבוצה (בין אם באמצעות מארגן או לאו). לכן, כל חוקי המגן וחוקי המכר לא חלים בעת רכישת זכות בקבוצת רכישה, וכמעט שאין חקיקה בנושא.
מה היתרונות של קבוצת רכישה?
לקבוצת רכישה יש יתרונות רבים שמאפשרים לה גם היום להיות לגיטימית ותקפה להתארגנות והקמת פרויקטים. להלן רשימה של יתרונות בולטים בקבוצת רכישה:
- חסכון של מע"מ ברכישת הקרקע – בעת רכישת קרקע לבנייה על ידי קבוצת רכישה, הקבוצה עשויה במקרים מסוימים לחסוך את עלות רכיב המע"מ על הקרקע. מדובר ב-17% שנחסכים מהתשלום, ונכנסים ישירות לכיס של הרוכשים.
- חסכון של רווח יזמי – בכל פרויקט יש לקבלן את הרווח שאותו הוא רוצה לקבל בסוף הפרויקט. מדובר ברווח של בין 7% ועד 20% במקרים חריגים מעלויות הפרויקט. על ידי בנייה עצמית – נחסך תשלום זה.
- חסכון של פרסום ושיווק – הקבלן נדרש לשלם בין 0.5% ועד 2% עבור שיווק. תשלום זה לא קיים בקבוצת רכישה.
- השפעה על הליכי תכנון – להבדיל מקבלן שבונה באופן אחיד כדי לחסוך עלויות, בקבוצת רכישה ניתן לשנות את התכנון שיתאים לכל הרוכשים וימקסם את זכויות הבניה.
מה צריך לבדוק לפני שרוכשים זכות בקבוצת רכישה?
בדיקה של קבוצת רכישה לא יכולה להיעשות לבד.
בקבוצת רכישה יש לבחון בצורה מעמיקה ואחראית את כלל מרכיבי העסקה – בחינת רקע של הקבלן, בדיקה של הנתונים הכלכליים של העסקה, בחינת הנתונים המשפטיים של העסקה ואופן התארגנות הקבוצה, היבטים של תכנון ובניה ועוד.
אין רוכש אחד שיש לו את כל הידע הנדרש להבנה מלאה של מהי קבוצת רכישה, ולרוב גם עורכי דין למקרקעין ונדל"ן אינם "שוחים" בכל החומר, שכן רכישה בקבוצת רכישה מחייבת הבנה משפטית שמקיפה מגוון רחב של תחומים – החל מתחום החברות, המחאות וחיובים, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה ועוד.
לכן ההמלצה החשובה ביותר היא לקחת עורך דין מטעמכם שייצג אותכם ברכישה. ואם כבר עורך דין, אז עורך דין לקבוצות רכישה שמבין ומייצג באופן שוטף רוכשים של קבוצות רכישה.
אבל אמרו לי שיש עורך דין של קבוצת הרכישה שמייצג אותי
ממש ממש לא!
עורך הדין של קבוצת הרכישה אינו מייצג את המוכרים, ואינו מציג בפניהם כל מידע שיכול לסייע בהחלטתם!
בכל הסכם שיתוף ובכל הסכם למתו שירותים משפטיים יהיה רשום באותיות קידוש לבנה שעורכי הדין של הקבוצה לא מייצגים אף אחד בטרם הכניסה לקבוצה, ולא מציגים בפני איזה שהם הצהרות או הבטחות או מצגים.
אם לא תקחו עורך דין מטעמכם שיבחן את מלוא הפרטים, אתם עשויים למצוא עצמכם מול שוקת שבורה בהמשך, ומפסידים כספים רבים לשווא.
לא פעם משרדנו המליץ שלא לקנות בקבוצת רכישה, ולקוחות שלנו ניצלו מרכישה בקבוצות רכישה של אלדד פרי (שקרס) וקבוצות רכישה נוספות עם בעיות חמורות.
לכן, בניגוד לטענה שאם אתה משלמים לעורך דין של הקבוצה הוא מייצג אותכם ויציג בפניכם את מלוא המידע – הטעות היא בידכם.
אודות אושר אלקיים משרד עורכי דין
אושר אלקיים משרד עורכי דין ליווה קבוצות רכישה רבות ומאות רוכשים של זכויות בקבוצות רכישה, ומעניק שירות מקצועי, יסודי, אישי, איכותי ובגובה העיניים בכל הנושאים הקשורים לקבוצת רכישה, ומתמחה במתן שירותי ליווי וייעוץ משפטי של קבוצות רכישה לרוכשים בטרם רכישה.
לפרטים נוספים על השירות אתם מוזמנים לפנות למשרדנו ואנו נשמח לסייע.
*אין באמור לכתבה זאת כדי להוות ייעוץ משפטי, ומומלץ לפנות לעורך דין לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
