על מנת למנוע בעיות שונות הכרוכות בקניית דירה מקבלן חובה לבדוק ב-7 עיניים את העסקה ופעם נוספת ליתר ביטחון. שאלנו את עו"ד מירי יעקב גביש, עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, בנוגע להיבטים המשפטיים של קניית דירה מקבלן – התשובות הפתיעו גם אותנו. קניית דירה מקבלן – לא מה שחשבנו.
מדוע אנשים מעדיפים רכישת דירה מקבלן?
לפני שניגע באספקטים הפחות מושלמים של קניית דירה מקבלן, עו"ד מירי יעקב גביש מציגה את היתרונות ברכישת דירה חדשה המדברים לקונה הישראלי:
- סיכויים גבוהים לקניית נכס במחיר נמוך יותר
דירות קבלן, במיוחד אם הן נמכרות "על הנייר" מס' שנים לפני מועד האיכלוס, נמכרות לרוב במחיר הנמוך ממחיר השוק לאותה דירה חדשה מוכנה. ולעיתים, כשהקבלן מעוניין למכור את הדירות האחרונות בפרויקט כדי לסיים את התהליך הוא מוכן להוריד במחיר ולהציע הטבות שוות לרוכשים. הנחות אלו עשויות להתבטא במחיר דירה זול משמעותית וזה גם קורה יותר בימים אלה בהם הריבית במשק גבוהה מאוד ועלויות המימון של הקבלן עלו, כך שהוא יעדיף למכור בהקדם כדי לחסוך באותן ריביות.
- בטיחות מבנית ברמה גבוהה
דירות חדשות נבנות לפי תקני בטיחות מחמירים כהגנה מפני רעידות אדמה, הבידוד טוב יותר והן יותר "חסכוניות" לרוב בהוצאות החימום והקירור. תשתיות החשמל והביוב חדשות וזה חוסך הרבה כאבי ראש שנים קדימה, גם אם מדובר בדירה שמיועדת להשכרה. זאת בנוסף לחדר ממ"ד המגיע כחלק אינטגרלי מכל דירה חדשה, מה שלא קיים בדירות שנבנו לפני שנים בעידן בו לא הייתה מודעות לתקני בטיחות מבניים.
- דירה המותאמת במדויק לצרכים האישיים
קניית דירה מקבלן מאפשרת לכם לתכנן את הדירה כרצונכם, לעומת דירה ישנה שאינה מאפשרת כל שינוי אלא בהמצאת אישורים ושיפוץ – מה שכרוך בטרחה רבה ועלויות גבוהות.
דירה על הנייר לא קונים בעצימת עיניים
כשהקבלן מבטיח x ומציג y
קניית דירה על הנייר היא ברוב המקרים השקעה שווה שכן מחיר דירה על הנייר הוא נמוך משמעותית מדירה בנויה ובמהלך השנים עד לגמר הבנייה ערך הנכס עולה. ברכישת נכס על הנייר חובה לתת תשומת לב רבה לחוזה הרכישה ולקיום ההבטחות שנתן לכם בע"פ איש המכירות של הקבלן. הדמיית דירת חלומות זו פעולה שכל מתחיל בעולם השרטוט יכול לבצע, וודאו כי הקבלן אכן חתום על כל פרט ופרט בשרטוטים ובתכנוני הדירה ועגנו זאת בחוזה חוקי.
בררו את זהות הקבלן
אם אינכם רוצים להתאכזב בהמשך או להיקלע למצב שקניתם דירה בפרויקט שנקלע לקשיים כלכליים ונעצר, מוטב שתבדקו תחילה מיהו הקבלן אתו אתם עומדים לסגור את אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייכם.
חשוב מאוד לוודא כי היזם והקבלן הממונים על בניית הנכס שלכם הם בעלי מוניטין, ניסיון עשיר בתחום, חוסן פיננסי ועבר מקצועי נקי מתלונות ותביעות. לחידוד ההבנה: דמויות אלו תהיינה אחראיות בשנות תהליך הבנייה על הכסף אותו מן הסתם חסכתם במשך שנים ועל אופי הנכס שלכם. תוכלו לבדוק עם רוכשי דירות בפרויקטים נוספים של אותו קבלן לגבי רמת העמידה בתנאי החוזה.
בדקו האם קבלן זה עומד בהבטחותיו, נצמד ללוחות הזמנים ואמין לחלוטין. בדקו האם יש ליווי בנקאי לפרויקט ומה קורה במידה ולקבלן נגמר הכסף באמצע הבנייה.
מה כלול במחיר הנכס?
בדקו האם מפרט הדירה כולל חנייה, מחסן, חיבור לרשת המים והחשמל. תבדקו האם המחיר כולל שינויים מסוימים בתכנון הדירה, מה עלות שינויים שאולי תרצו לבצע בהמשך. עליכם לקחת בחשבון שלא תוכלו לבצע שינויים בדירה, כמו הזזת קירות, נקודות חשמל ותקשורת, החלפת מטבח בזמן הבנייה, עם קבלן חיצוני ואתם מחויבים לעבוד עם הקבלן שבונה את הדירה ולמחירון השינויים שלו. לעיתים יחידות ראשונות ויחידות אחרונות בפרויקטים, נמכרים במחיר מוזל יותר על ידי הקבלן. בררו נקודה זאת לפני שאתם קונים דירה. יחד עם זאת, כשרוכשים דירה חדשה בשלב סופי של הבנייה המחיר בדר"כ גבוה יותר מרכישה "על הנייר" וגם ישנה הגבלה על השינויים שניתן לבצע בה, כיוון שהדירה כבר בנויה.
לא חותמים חוזה לפני קבלת אישור עקרוני מהבנק על הלוואת משכנתא
רוב רוכשי הדירות בישראל נעזרים בהלוואת משכנתא למימון הנכס. חשוב לבצע בדיקה מול מספר בנקים ולקבל אישור עקרוני לביצוע העסקה בסיוע בנקאי. סביר להניח שהלוואת המשכנתא תהווה את מרבית הסכום אותו תעבירו בהמשך לקבלן, כך שבכל מקרה של מניעה ללקיחת הלוואה מהבנק תצטרכו לשקול את העסקה שנית. בנוסף, אל תשכחו לקחת בחשבון שהמחיר בחוזה הרכישה עם הקבלן הוא לא המחיר הסופי של הדירה – עליכם לקחת בחשבון את מס הרכישה (אם קיים במקרה שלכם) את ההצמדה למדד תשומות הבנייה ועלויות של שינויים כאלה ואחרים שייתכן שתרצו לבצע בדירה.
עו"ד יעקב גביש: "רוכשים רבים שואלים את עצמם: 'מה יכול להיות? זהו בסך הכל חוזה סטנדרטי'"
מניסיונה האישי של עו"ד מירי יעקב גביש, עסקאות מקרקעין רבות של רכישת דירה מקבלן ללא ליווי של עו"ד מנוסה מצד הרוכש, עולות בסופו של דבר לרוכש יותר כסף במקרה הטוב ובמקרה הפחות טוב מעמידות אותו בפני סיכונים שלא לקח כלל בחשבון.
לדידה של עו"ד מירי יעקב גביש, הרוכשים אינן מודעים לחשיבות הגבוהה של ליווי עו"ד את תהליך חתימת החוזה. במקרים בהם עו"ד הוא מצד הקבלן בלבד, ההסכם לרוב הוא חד צדדי ולא לטובת הרוכש. שכר הטרחה שאתם משלמים כרוכשים לעורכי הדין של הקבלן הוא בעבור רישום הדירה בטאבו לאחר כמה שנים. עוה"ד של הקבלן לא דואג לזכויות שלכם, אלא לאלה של הקבלן.
עו"ד מירי יעקב גביש מספרת כי ישנו אחוז גבוה של אנשים שרוכשים דירה מקבלן ללא ליווי של עו"ד מטעמם, משתי סיבות עיקריות: האחת כי הם סבורים שמדובר בחוזה סטנדרטי שלא ניתן לבצע בו שינויים. דבר שאינו נכון. הסיבה השנייה היא שהם משלמים שכ"ט לעו"ד של הקבלן וחושבים שזה מספיק ולרוב לא רוצים להוציא כספים נוספים על עו"ד.
דעו את זכויותיכם כרוכשים
עו"ד מירי יעקב גביש: "לאורך השנים, בכל עסקה בה ייצגנו רוכש של דירה מקבלן, הצלחנו לשפר את תנאי החוזה לטובת לקוחותינו, ברוב המקרים חסכנו להם אלפי שקלים ולעיתים אף עשרות אלפי שקלים, דאגנו שאותן "הבטחות" של איש המכירות יקבלו ביטוי בחוזה, הדרכנו את הלקוחות לגבי כל שלבי העסקה ומנענו מהם הסתבכויות מיותרות".
בפועל, רבים מהרוכשים הישראליים נפגעים במהלך עסקאות מקרקעין, פעמים רבות, מתוך חוסר מודעות. ליווי צמוד של עו"ד מקרקעין יוכל לסייע לכם בתהליכי הבירוקרטיה השונים מול הרשויות לבירור, בדיקה ואישור של זהות המוכרים, אופי הנכס ואמינות חוזה המכר.
קניית דירה – הדבש והעוקץ
בני זוג מאזור המרכז חסכו שקל לשקל כדי לקנות דירה ראשונה. לאור מחירי הנדל"ן הגבוהים שלא איפשרו להם לרכוש דירה למגורים במרכז הארץ, החליטו לרכוש דירה חדשה מקבלן בדרום הארץ. הפנייה המוקדמת של בני הזוג למשרדה של עו"ד יעקב גביש (עוד לפני החתימה על טופס הרשמה של הקבלן), מנעה הרבה טעויות שהיו עולות להם ביוקר. משרדה של עו"ד גביש ליווה אותם בכל שלבי העסקה, כולל בחינת התקציב לפני הרכישה עצמה כדי למנוע "הפתעות" והפרת הסכם, בדיקות מקדמיות של העסקה, בדיקה של הסכם הרכישה על כל נספחיו הרבים ועריכת שינויים שחסכו לזוג אלפי שקלים ושיפרו את תנאי העסקה עבורם.
היתרון בעו"ד מקרקעין בעלת ידע ונסיון בתביעות מקרקעין
עו"ד מירי יעקב גביש המתמחה בליווי בעסקאות מקרקעין, מנוסה גם בייצוג בבתי משפט בתביעות מקרקעין, בהן ייצוג בהפרת הסכם וייצוג רוכשים בפרויקטים שנקלעו לכינוס נכסים. בכל ליווי של רוכשים של דירה מקבלן היא מגייסת את שני כובעיה: עו"ד למקרקעין ועו"ד לתביעות מקרקעין. הראייה המקיפה הזו מאפשרת לה להציע שירות משפטי איכותי הכולל ידע והבנה בכל סעיפי החוק הקשורים בשתי הדיסציפלינות הללו ומונעת תביעות והסתבכויות מיותרות בהמשך.
עו"ד מירי יעקב גביש – ליווי משפטי מקצועי בתחום המקרקעין
עומדים לרכוש דירה מקבלן? משרד עו"ד מירי יעקב גביש המתמחה בתחום המקרקעין לצד ידע רב מאפשר לכם ליהנות מלווי וייצוג משפטי לאורך כל הדרך עד להגשמת חלום הדירה הישראלי. עו"ד מירי יעקב גביש בעלת למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחום, בקיאה היטב בתהליכי הרכישה ובסעיפי החוק, ומעניקה עבור לקוחותיה את המיטב מבחינה מקצועית לצורך הגנה מעסקאות מקרקעין בלתי אמינות. משרד עו"ד מירי יעקב גביש – רכישת דירה מקבלן בראש שקט.
