בחירת נציגות דיירים – בתור שלב ראשון, כדאי שבעלי הדירות בבניין יבחרו בנציגות דיירים – מספר מצומצם מתוך בעלי הדירות אשר ייצגו את כלל הבעלים, יהיו בקשר בשמם מול גורמים חיצוניים, ידאגו לישיבות בהן מנסים לסכם ולקדם עניינים וכו'. על בעלי הדירות להסכים להפקיד בידי הנציגות את הסמכות לשאת ולתת בשמם, ולהתחיל לבנות אמון הדדי ושיתוף פעולה.
השגת הסכמה של הדיירים – על מנת שניתן יהיה להוציא אל הפועל פרויקט תמ"א 38 מבחינה חוקית, יש להשיג הסכמה של מרבית הדיירים בבניין לפרויקט ולתוואי הספציפי המוצע. לא נדרשת הסכמה מלאה ומוחלטת של מאה אחוזים מהדיירים, אלא של 70% מהם במקרה של תמ"א 38/1 (שיפוץ וחיזוק בניין קיים) ו 80% במקרה של תמ"א 38/2 (פינוי בינוי). חשוש לעבוד מול כל בעלי הדירות בבניין כבר מההתחלה ולנסות להשיג הסכמות רחבות כמה שיותר, על מנת שהפרויקט יוכל לצאת אל הדרך ולהסתיים בהצלחה.
בירור זכויות בנייה – אחד הצעדים הראשונים שיש לנקוט כאשר רק מתחילים לשקול את הרעיון של תמ"א 38 הוא בירור מפורט של זכויות הבנייה הקיימות עבור בניין זה. זכויות אלו משתנות מאזור לאזור בעיר ומבניין לבניין, וקיימים אינספור פרמטרים ומגבלות שונות אשר עשויות להכתיב את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט שלכם. בתור התחלה בררו בדיוק מהן זכויות הבנייה הקיימות (על ידי הוצאת תוכניות ממחלקת הנדסה בעירייה, בירור זכויות בתב"ע וכיוצ"ב) כך שכאשר תגיעו לשלב חיפוש היזם כבר יהיה לכם מידע מסוים בנוגע לכדאיות של הפרויקט.
מציאת יזם – התקשרות עם חברות יזמות נדל"ן שונות (אינספור כאלו פועלות כיום בארץ) וקבלת הצעות ראשוניות. כאמור, במידה ותגיעו כבר עם מידע רלבנטי דוגמת זכויות הבנייה, יזמים פוטנציאליים יוכלו להבין ולחשב האם פרויקט זה משתלם עבורם, ובמידה וכן מדובר בצעד משמעותי ביותר בדרך להתנעת התהליך.
התקשרות עם עורך דין לייצוג הדיירים – במקביל למציאת יזם יש לשכור עורך דין בלתי תלוי (כלומר, כזה שאינו קשור אל היזם עצמו), אשר ייצג את בעלי הדירות בבניין, ורק אותם. במרבית הפרויקטים כיום היזם הוא זה שמשלם עבור עורך הדין של הדיירים, ואין בכך שום בעיה (זהו כאמור המצב הנהוג בתחום). כך שאל "תתביישו" להציג דרישה זו מהיזם במהלך שלבי המשא ומתן.
משא ומתן – לאחר שיש יזם (פוטנציאלי או סופי) ויש עורך דין שמייצג אותנו, בעלי הדירות, אפשר לגשת למשא ומתן מפורט בין הדיירים לבין עצמם (מי מקבל מה, כמה פיצוי, פרטי השיפוץ המוצע, אופן הרחבת הדירות וכיוצ"ב), כמו גם למשא ומתן סופי בין נציגות הדיירים לבין היזם עצמו על פרטי הפרויקט. לאחר שלב זה, ניתן כבר לצאת לדרך עם כל הצעדים הבירוקראטיים הנדרשים.
המון בהצלחה!
