דו"חות הבנקים מהרבעון השני של 2022 מראים כי סך הכספים שמעלים אבק בחשבונות העו"ש בישראל הוא אדיר: 616 מיליארד שקל! מדובר בסכומי עתק שבעליהם לא רק אינם מרוויחים מהם אגורה שחוקה, אלא ההפך; המדד הגבוה מלמד כי האינפלציה שוחקת מדי חודש את ערך השקל והם פשוט מפסידים כסף.
מדוע בעלי ההון העצום הזה מעדיפים להפסיד כסף? קשה להבין. אך השאלה הזאת מתחדדת במיוחד כעת לאור השינויים הדרמטיים שמתחוללים בשוק ההון; על פי הנתונים העדכניים של בנק ישראל בחודש אוגוסט חלה צניחה דרמטית של 30% בקרב נוטלי המשכנתאות בהשוואה לחודש מרץ – בחודש אוגוסט נטל הציבור הישראלי משכנתאות בהיקף של 9.64 מיליארד שקל, כאשר רק בחודש מרץ האחרון הציבור נטל משכנתאות בהיקף שיא של 13.43 מיליארד שקל. הסיבה העיקרית לירידה הזאת היא כמובן העלייה בשיעור הריבית על המשכנתאות שהביאה רבים להימנע מליטול משכנתה בשל עלותה החודשית הגבוהה.
תוצר נוסף שנגרם כתוצאה מהעלייה בשיעור הריבית היא יציאה של לא מעט משקיעים מענף הנדל"ן. עד לא מכבר נהנו משקיעי הנדל"ן ויזמים מכסף זול שניתן להם מהבנקים ביד רחבה. הבנקים וגופי המימון היו נדיבים כלפי המשקיעים שנטלו הלוואות לצורך השקעות בעסקאות נדל"ן מניב בעלות של פריים + 0.5 עד פריים +1 – סה"כ ריבית של כ-%2.2 בממוצע. עלות הריבית הנמוכה הביאה את שוק הנדל"ן המסחרי לעסקאות של נכסים מניבים רבים בתשואה שלא הייתה כמותה בעבר.
אולם ההשקעות המניבות הללו הן נחלת העבר; במחלקות המסחר בבנקים מספרים כי כמות עסקאות הנדל"ן צנחה באופן חד מהסיבה הפשוטה שעלות הלוואה האמיר לכ-%5.5 ריבית – עלות זו בנויה מפריים בשווי של.3.5% + 2-2.5% תוספת. וההשקעה בענף הפכה ללא כדאית.
משקיעי הנדל"ן מגששים את דרכם החוצה מהשקעותיהם ומבקשים להתפטר מהנכסים שלהם לטובת השקעות מניבות יותר בשוק המניות ובאפיקים אטרקטיביים יותר עבורם. המשקיעים העיקריים שיוצאים משוק הנדל"ן הם אלה שהשקיעו בנדל"ן מסחרי כדוגמת בנייני משרדים ומתחמי חנויות וכדומה. מדובר בהשקעות בהיקף של מיליוני שקלים לכל עסקה שהניבו בשנים האחרונות תשואה נאה של 7% בממוצע לבעליהן.
אולם עבור אלה שנטלו משכנתאות מהבנקים לצורך ההשקעות הללו, הרי שעליית הריבית הקטינה באופן משמעותי את הרווח הנקי והפכו אותן לכמעט לא רווחיות. מה שהוביל בשבועות האחרונים רבים מהן לחפש להיפטר מהנכסים וכך שוק הנדל"ן המסחרי חווה גידול משמעותי בהיקף ההצעות בענף ופריחה של הזדמנויות שוות במיוחד.
מי שבעיקר אמורים ליהנות מהשפע הזה הם בעלי ההון הנזיל, אותם בעלי חשבונות העו"ש שכספם מעלה עובש בבנקים. עבורם זאת הזדמנות פז להיכנס להשקעות שיניבו להם תשואה נאה ותשמר את ערך כספם. ההיצע גדול, המחירים בירידה ויש הצעות השקעה אטרקטיביות במיוחד.
ההשקעה בנדל"ן מסחרי נחשבת השקעה סולידית כמו בנדל"ן למגורים שמקנה למשקיעים בדרך כלל שקט תעשייתי והכנסה נאה ויציבה לאורך זמן. ההבדל הוא שהשקעה בנדל"ן מסחרי מניבה תשואה גבוהה יותר באופן משמעותי ולכן משתלמת יותר. כל מה שנדרש כדי ליהנות מהשקעה כזאת, זה רק לבוא, להתרשם ופשוט להבין את הפוטנציאל.
