מה כולל הליך מכירת דירה?
החלק העיקרי בהליך מכירת דירה נוגע להכנת ההסכם בין המוכר לרוכש. המטרה המרכזית של מוכר הדירה הוא לקבל את התמורה עבור דירתו בהקדם וללא עיכוב. יחד עם זאת, מכירת דירה עשויה להתבצע לצד חיפוש דירת מגורים חדשה, ועל החוזה לספק מענה עבור מקרה בו המוכר טרם רכש דירה בה הוא עתיד להתגורר.
בהיבט הפורמלי, הליך מכירת דירה מתחיל בהבעת עניין מצד הרוכש ופניה לעבר כינון משא ומתן בין הצדדים. חוק המקרקעין מורה כי עסקת מקרקעין היא עסקה שיש לבצעה בכתב, כך שעריכת מסמך כתוב עשויה לכבול מי מהצדדים בהסכם, אף אם אחד מהם סבר כי מדובר בהצהרת כוונות טרם החלטה סופית.
שלב ביצוע הבדיקות על ידי הקונה
לאחר שלב הבעת עניין מצד הקונה, נוהגים רוכשי דירות לבצע מגוון בדיקות אודות הנכס בכל הקשור למצבו המשפטי והתכנוני, וזאת טרם החלטה סופית בדבר רכישת הנכס. כמו כן, רוכשים רבים תלויים בקבלת אישור מטעם הבנק בדבר קבלת משכנתא לרכישת הדירה, כך שהליך המשא ומתן מיועד גם להסדרת נושא זה.
עריכת חוזה מכר
השלב הבא לאחר ביצוע הבדיקות והיתכנות קבלת משכנתא, הוא חתימה על הסכם מכר. הסכם זה הוא מסמך משפטי מחייב, אשר דורש ניסוח קפדני, מקיף ומדוקדק. כל סעיף אשר יהיה נתון לכמה פירושים, עשוי לגרום נזק ממשי למוכר הדירה. הכנת החוזה באופן מקצועי נעשית על ידי עו"ד מכירת דירה.
1+יצירת התניות המונעות שימוש לרעה בחוזה
חוזה מכר מהווה אמצעי לרישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין לטובת הקונה. אחד המצבים הבעייתיים מבחינת בעלי דירות המבקשים למכור את דירתם, הוא מצב שבו החוזה מועבר למרשם המקרקעין, נרשמת הערת אזהרה ואז הרוכש מסרב לשלם את התמורה עבור הדירה.
אף שפירוש הדבר כי הרוכש מפר את החוזה והוא אינו זכאי לגור בדירה, מהווה הערת האזהרה גורם מעכב לצורך התקשרות חוזית עם רוכש חדש. מסיבה זו, יש צורך בשירותיו של עו"ד מכירת דירה שיידע לתת מענה חוזי לסוגיה זו על הצד הטוב ביותר עבור המוכר, תוך יצירת מנגנונים שימנעו שימוש לרעה ופגיעה ביכולת המוכר למכור את הדירה.
יצירת מנגנון תשלומים
אלמנט נוסף שדורש התייחסות הוא מנגנון התשלומים עבור הדירה. בשונה מעסקאות אחרות, עסקת מכירת דירה מצריכה העברת סכומי כסף גבוהים מאוד. על מנת למנוע מצב של פער זמנים משמעותי בין כריתת הסכם המכר ועד לקבלת התמורה המלאה עבור הדירה, רצוי להפקיד את מלאכת קביעת מנגנון התשלומים בידי עו"ד מכירת דירה מיומן.
מיפוי האחריות על ליקויים
על המוכר חלות חובות מסוימים הנוגעים לגילוי פגמים וליקויים המצויים בדירה אותה הוא מוכר, היות שאין אדם שמכיר את הדירה טוב יותר מהמוכר, על יתרונותיה וליקוייה. יחד עם זאת, רצוי ליצור מנגנון של הגבלת אחריות המוכר לליקויים כאלו ואחרים, על מנת שלאחר העברת החזקה בדירה לידי הרוכש לא יידרש המוכר לעסוק בנושא טיפול בליקויים או התמודדות עם תביעות.
העברת נטל האחריות לליקויים אל שכמו של הרוכש
חוזה המתייחס לנושא הליקויים הקיימים או אלו שעשויים להתרחש בעתיד, נדרש לכלול סעיף המורה לרוכש להצהיר כי בדק את הנכס טרם החתימה על החוזה, וכי בכפוף לבדיקתו לא יישמעו טענות בדבר ליקויים להם אחראי לכאורה המוכר.
סעיף זה צפוי לדרבן את הרוכש לבחון היטב את הדירה ומתקניה, היות שנטל האחריות לליקויים עובר עליו לאחר שיחתום על החוזה. עם זאת, ככל שמדובר בליקוי שהמוכר הסתיר במתכוון, אזי המוכר יהיה חייב בתיקונו, אפילו אם ניתנה לרוכש הזדמנות לבחון מראש ליקויים בדירה.
תחולת דיני הנזיקין והחוזים על עסקת מכר דירה
עו"ד מכירת דירה המלווה מוכר במהלך ביצוע עסקת מכירה, יידע להעמיד בפני המוכר תמונה מלאה וכוללת של הדינים החלים על העסקה. כך לדוגמה, אי גילוי פרט מהותי ביחס לדירה עשוי לאפשר לרוכש לבטל את החוזה ואף לתבוע פיצוי כספי.
פגם מסוים בדירה שעשוי להתפתח למקור נזק מהותי, עשוי להקנות לרוכש עילת תביעה נזיקית ביחס לליקוי זה, גם אם גילויו נעשה זמן רב לאחר מסירת הדירה. תפקידו של עו"ד מקרקעין אינו רק לוודא את ביטחון העברת התשלום על הדירה, אלא מניעת עילות תביעה עתידיות הנובעות מהוראות החוק בדיני החוזים ודיני הנזיקין.
1+שיקוף תמונת המס בהליך מכירה
האינטרס של המוכר לקבל לידיו סכום כסף מלא עבור הדירה ובמהירות, מהווה את הרציונל הכלכלי להחלטתו להתקשר בעסקת מכר עם קונה פוטנציאלי. יחד עם זאת, אחד הגורמים בעלי השפעה על הסכום הסופי שישולשל אל כיסו של המוכר הוא מס שבח. הוראות המס מטילות על מוכר דירה חובת תשלום של 25% מהשבח שצמח בבעת מכירת הנכס ביחס למחיר רכישתו בעבר.
כך לדוגמה, במקרה שבו קנה המוכר את הדירה כמה שנים קודם לכן במחיר של 1,000,000 ₪, והתמורה עבור מכירתה בהווה היא 1,500,000 ₪, אזי גובה מס השבח צפוי להיות בשיעור של 125,000 ₪.
תפקידו של עו"ד מכירת דירה בתחום מס השבח
כפי שניתן להבחין, מס שבח עשוי להצטבר לסכום כסף גבוה מאוד, אולם ניתן לצמצמו על ידי בחינת הפטורים השונים וניכוי הוצאות אשר מאפשרות לגלם את השבח המדויק הנוגע לדירה. מסיבה זו, אחד מתפקידיו של עו"ד מכירת דירה הוא לשקף למוכר את היקף הרווח בפועל אשר ממנו הוא צפוי ליהנות כתוצאה ממכירת הדירה.
ייצוג משפטי במקרה של הפרת חוזה
לצד יכולתו הגבוהה של עו"ד מכירת דירה ליצור מנגנוני הגנה עבור המוכר בעת הליך מכר דירה, ייתכנו מצבים שבהם הקונה יפר את החוזה ויכפור בחובתו לשלם במועד. עו"ד מקרקעין הוא גורם אשר יש ביכולתו לספק מענה משפטי באמצעות הגשת תביעה מתאימה לבית המשפט.
ישנם סוגים שונים של הליכים בהם ניתן לנקוט בנוגע להפרת חוזה מקרקעין. הגשת תביעה במסלול המתאים, לרבות קביעת סכום התביעה, בחירת הערכאה המתאימה, וסוג ההליך המיטבי עבור המוכר, הן בין המיומנויות הנדרשות מצד עורך דין טוב ומיומן.
התגוננות במקרה של תביעה מצד הקונה
לעתים חל מצב שבמסגרתו תובע הרוכש את המוכר בגין הפרות חוזה לכאוריות הנוגעות לאי מסירת מידע על ליקויים בדירה, או נתונים שידיעתם טרם כריתת חוזה המכר הייתה מביאה את הקונה להימנע מרכישת הדירה.
עבור מקרים מעין אלו, ניתן להיעזר בשירותיו של עו"ד מכירת דירה, אשר יידע להעניק את ההגנה המשפטית המיטבית עבור המוכר. הכלל במשפט אזרחי הוא כי מי שמבקש להטיל פיצויים על הנתבע נדרש להוכיח את תביעתו, ובמקרה שהחוזה אינו משתמע לשתי פנים, ניתן יהיה להתגונן מפני התביעה ולדרוש החזר הוצאות מהתובע.
מכירת דירה – רק בליווי עורך דין מיומן!
אדם אשר מוכר דירה, נדרש להתמודד בין היתר עם הסכנות שבאי תשלום במועד, רישום הערת אזהרה באופן המקשה על מכירת הדירה לרוכש חדש וחיוב במס שבח. עו"ד מכירת דירה הוא הגורם שיוודא כי המוכר יקבל את התמורה עבור הדירה, באופן בטוח ומיטבי.
אודות עו"ד יוני לוי:
עורך דין מקרקעין יוני לוי מעניק ייעוץ משפטי צמוד ללקוח עוד מראשיתו של המשא ומתן תוך ביצוע של כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות בטרם העסקה, לרבות אך לא רק: בדיקות משפטיות ועסקיות מקדימות, עריכת חוזה המכר, דיווח לרשויות המס כחוק, רישום הזכויות בטאבו, ליווי מסירת החזקה וסיום מוצלח של העסקה לשביעות רצון הצדדים. עורך דין יוני לוי חבר בוועדות המקצועיות הבאות: חבר ועדת קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, חבר ועדת נדל"ן בינלאומי בלשכת עורכי הדין, חבר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין, חבר ועדת לשון הרע בלשכת עורכי הדין. לעו"ד יוני לוי תואר במשפטים (LL.B) ותואר ראשון במנהל עסקים (B.A.) מהמרכז הבינתחומי בהרצליה.
