אי יכולת לבצע השוואה
למשכנתאות בישראל יש מגוון מסלולים וניתן לבחור מגוון תמהילים השונים זה מזה הן באורך התקופה והן במנגנוני ההצמדה השונים. ההבדלים בין כל סוג מסלול למשנהו מתבטא בסופו של דבר בכמות הריבית שנשלם לבנק בהיקף של עשרות עד מאות אלפי שקלים, ובמשכנתאות בסכום גבוה – אפילו מיליוני שקלים.
די אם נאמר שיש כ10 סוגי הצמדה שונים ותקופות משתנות בין 4 ל30 שנה לכל מסלול ומסלול, והעובדה שהלקוח יכול לקבל קומבינציות שונות על כל חלק מהמשכנתא שלו, כדי להבין שמתמטית כמות 'סוגי המשכנתאות' מתקרב לכמות סוגי המהלכים שאנחנו יכולים לעשות בשחמט. בקיצור: המון המון.
כאשר יש מגוון כ"כ רחב, זוהי חגיגתו של הבנק. מאוד קשה לזהות את התמחור שלו ביחס לאחרים. מכיוון שכל נציגה בכל בנק תציע תמהיל אחר לתקופה אחרת וכך יהיה קשה עד בלתי אפשרי להשוות למה שקיבל הלקוח בבנק המתחרה. ברגע שהנתונים היבשים הופכים להיות מטושטשים, החיוך של הנציגה וכישורי המכירה שלה יגברו על השיקול הכלכלי.
העדר מידע על השינויים העתידיים
הבעיה השנייה שאפיינה את השוק היא שהריביות הוצגו ללקוחות באופן נומינלי בלי לייחס משקל לשינויים העתידיים. אינו דומה כמובן 3% יציבים ל3% שעשויים להשתנות בעתיד עפ"י שינויי המדד ומחירי האגח"ים. בעוד ש3% בריבית קבועה, תישאר קבועה, הרי 3% בריבית משתנה צפויה גם להגיע ל6% או ל9%. אבל הלקוחות קיבלו עד היום מצג של המצב הנוכחי בלבד מבלי להציג שינויים עתידיים באופן מספרי. המצב הזה כמובן הקשה מאוד על קבלת ההחלטות, כי הלקוח צריך להיות כלכלן כדי לנתח עדיפויות.
אלה הסיבות בבסיסן שכמעט מחצית מאזרחי ישראל משתמשים עם יועצי משכנתאות חיצוניים – מומחים במימון, כדי שההחלטה שלהם תהיה מושכלת.
הרפורמה
הרפורמה דורשת מהבנק להציג 3 תמהילים שונים 'וקבועים' לכל משכנתא. בנוסף יינתן תמהיל נוסף לבחירת הלקוח או 'המלצת הבנק'… בנוסף הרפורמה דורשת מהבנק להציג ללקוח החזרים עתידיים עפ"י תחזית (לא מחייבת) של בנק ישראל לגבי שינויים עתידיים במחירי האג"ח ובמדדים.
זה לא מספיק – עדיין נזדקק לייעוץ
*הבנקים אמנם יציגו תמהילים, אך התקופה הלקוח יזדקק לבחור לבד. לשאלה איזה תקופה לקחת לכל מסלול עשויה להיות השפעה דרמטית מאוד על סך הריבית שישלם הלקוח, לעיתים יותר מסוג המסלול. תקופת ההלוואה אמורה להיגזר מתוכניות עתידיות של משק הבית, וזה רצוי ואף חיוני לעשות עם יועץ מקצועי.
*הבנקים יציגו תמהילים אחידים, אבל במרבית המקרים אפשר להביא ללקוח תמהיל רביעי 'מותאם אישית' שיהיה טוב בהרבה מ3 התמהילים 'הקבועים'.
*הבנקים אמנם יציגו החזרים לפי תחזיות עתידיות, אך כמובן שהתחזיות אינן לוקחות בחשבון תרחישים חריגים (כמו מלחמה או קורונה), לשם כך הלקוח עדיין ירצה להבין מיועץ מקצועי מה צפוי בתרחישים החריגים.
*ישנם מסלולים מורכבים וחכמים במיוחד כמו 'משכנתה כפי יכולתך' או צמודי מטח שהם טובים מאוד במקרים מסוימים שכמובן לא יופיעו כלל בתמהילים האחידים.
*הבנקים לא יציגו כלל 'צפי לעמלת פירעון מוקדם' למרות שזהו מרכיב קריטי וחורץ גורל לגבי סוג המשכנתא שכדאי לנו לקחת בשוק כ"כ דינמי שלעיתים כדאי למחזר את המשכנתא כל כמה שנים.
הרפורמה טובה ומקדמת ללא ספק. אך עדיין מי שירצה להיות רגוע שקיבל משכנתה אופטימלית שמתחשבת בכלכלת המשפחה או העסק שלו, יעשה טוב לעצמו אם ילך להתייעץ עם יועץ מקצועי ולא יסתפק ב'מוצר מדף'.
