בהנחה שאיתרתם נכס יד שנייה הנראה מתאים עבורכם ובכוונתכם לרכוש אותו, ישנן בדיקות שחשוב לבצע לפני כניסה לשלב המשא ומתן, הבוחנות ארבעה היבטים עיקריים של העסקה:
היבט משפטי: בדיקת מצבו המשפטי של הנכס, לרבות בעלי הזכויות הרשומים בנכס, בעלות או חכירה, קיומם של משכנתאות ו/או עיקולים ו/או שעבודים ו/או הערות אזהרה ו/או הערות והגבלות אחרות החלות על הנכס.
את הבדיקות המשפטיות יבצע עורך הדין המייצג אתכם בעסקה וינסח את סעיפי הסכם המכר בהתאם למצב הנתון של הנכס ובתכנון צופה פני עתיד, במטרה להגיע לתוצאה הרצויה בסיום העסקה.
היבט הנדסי ותכנוני :בדיקת מצבו ההנדסי והתכנוני של הנכס, לרבות התאמה בין הגרמושקה המאושרת והיתר הבניה, לבין המצב הקיים בפועל בנכס.
במידה וקיימות חריגות בניה ו/או שימוש במבנה שלא על פי ייעודו, יש לבדוק אפשרויות ועלויות לסילוק החריגות או הכשרתן בוועדת התכנון.
כמו כן, בדיקת מצבו הפיזי של הנכס על כל מערכותיו, לרבות מערכות החשמל, המים, הניקוז, הגז, המיזוג והתקשורת.
היבט הסביבתי: בדיקת סביבת המגורים של הנכס, לרבות קיומם של שטחים ירוקים וגינות ציבוריות, חניות, גני ילדים ובתי ספר, מתקני תרבות וספורט, מרכזים מסחריים ונגישות לתחבורה ציבורית.
כמו כן, ישנם אלמנטים סביבתיים שהיינו רוצים להימנע מקיומם בסביבת הנכס, לרבות קרבה לאזורי תעשייה מזהמים, כבישים סואנים, קווי מתח גבוה של חברת החשמל, אנטנות סלולריות גדולות ומוקדי רעש מטרידים.
היבט כלכלי ומיסוי: בדיקת העלות הכוללת של רכישת הנכס, לרבות חישוב מס הרכישה, היטל השבחה, עלות התיווך, עלות הסדרת חריגות במידה וקיימות, קביעת שלבי התשלום בהסכם המכר בהתאם לזמינות הכספית, לקיחת משכנתה ועוד.
לאחר ביצוע בדיקות אלה, יהיו בידכם נתונים שיאפשרו לכם לקדם ביעילות את המשא ומתן לרכישת הנכס ולנסח באמצעות עורך הדין שלכם את הסכם המכר בהצלחה יתרה.
10 טיפים שחייבים לדעת לפני רכישת דירה יד שנייה, העשויים לחסוך לכם כסף ולמנוע מכם כאבי ראש מיותרים:
1. מספר ביקורים בנכס – חשוב לבקר בנכס מספר פעמים, כיוון שביקור אחד לא ממצא את כל הדברים שחשוב שתראו ותבדקו. כשאתם רואים נכס למשך כמה דקות, אין לכם אפשרות להכיל את כל המידע ולשים לב לכל הפרטים שחשוב לבדוק בנכס, לרבות מידות החדרים, תקינות המערכות, כמות מקומות האחסון, כיווני שמש ועוד… לכן ההמלצה היא, לבקר בנכס לפחות פעמיים ובנכסים מסוימים גם שלוש פעמים.
2. מועד הביקורים בנכס – כדאי להגיע לביקור בנכס בשעות שונות ביום, כדי להתרשם ממנו ומסביבת המגורים, גם בשעות האור וגם בשעות החושך. יכול להיות שתגיעו לביקור בנכס בשעות הבוקר ותתרשמו שיש חנייה מרובה ברחוב וכאשר תבקרו בנכס בשעות הערב, בזמן בו אנשים חזרו הביתה מהעבודה, תגלו שיש מצוקת חנייה ברחוב.
3. שאלות רבות – במהלך הביקור בנכס רצוי לשאול את המוכרים או השוכרים הגרים בנכס, שאלות בכל עניין הקשור למצב תשתיות הנכס והאביזרים, לרבות רטיבות וסדקים בקירות, חדירת מי גשמים, תקינות חלונות דלתות ותריסים, מערכות החשמל המים, הניקוז, הגז המיזוג והתקשורת.
4. הימנעות מעוקץ – ישנם מקרים בהם נוכלים מכרו נכסים שאינם בבעלותם, תוך מצג שווא כי הם בעלי הנכס ובמקרים אלה הרוכשים הפסידו את כספם. כדי להימנע ככל הניתן מעוקץ בעסקת רכישת הנכס, מלבד הבדיקות השגרתיות בנסח הטאבו או בהסכם החכירה, יש לבקש מהמוכרים תעודות מזהות נוספות לתעודת הזהות, כגון דרכון בתוקף. כמו כן, כדאי לדרוש לראות מסמכי עבר המעידים על רכישת הנכס וכל מסמך המקשר את המוכרים לנכס.
5. שטחים משותפים – ברכישת דירה בבית משותף, כרוכה שותפות של דיירי הבית בשטחים משותפים הקיימים בבניין, לרבות לובי הכניסה, מדרגות, מסדרונות, מעליות, חניות וגינה. מכאן נגזרות עלויות אחזקה, ניקיון ותחזוקה שונות וכדאי לבדוק את גובה דמי ועד הבית החודשיים ואת איכות תחזוקת המתקנים והשטחים המשותפים.
6. תיק בית משותף – ברכישת דירה בבית משותף, רצוי להזמין את תיק הבית המשותף, הכולל בין היתר את צו רישום הבית המשותף, את התקנון והתשרטים. מקריאת התקנון והתשרטים ניתן ללמוד על ההצמדות של השטחים הציבוריים ועל הסדרים וחובות הדיירים שנקבעו בתקנון וחלים על כל דיירי הבניין.
7. שכנים ודיירים – ברכישת בית פרטי או דירה בבניין משותף, חשוב לבדוק את מדד הרעש מכיוונם של השכנים או מכיוונם של הדיירים האחרים בבניין. ישנם מקרים בהם שכנים רעשנים במיוחד, יכולים להיות מטרד בלתי נסבל, שלא לקחתם בחשבון כשקניתם את הנכס. מומלץ לשאול את בעלי הנכס או דיירים אחרים בבניין או שכנים בבית פרטי, שאלות בנוגע לקיומם של שכנים רועשים במיוחד.
8. אומדן מחיר הנכס – באתר רשות המיסים הממשלתי, קיים מאגר מידע בו מופיעים נתונים היסטוריים של עסקאות רכישת דירות וניתן לבדוק את מחירי הדירות שנמכרו בפועל בסביבת המגורים בה אתם מעוניינים לרכוש דירה ולקבל אומדן מחיר לדירה. בדיקה כזאת עשויה לסייע לכם בניהול המשא ומתן לגבי מחיר הנכס.
9. הערכה נכונה של הנכס – בזמן הביקור בנכס, בחנו אותו מנקודת מבט של קונים וגם מנקודת מבט של מוכרים.ייתכן שיום אחד תחליטו למכור את הנכס ולכן שאלו את עצמכם כבר עכשיו, כמה הנכס באמת אטרקטיבי? האם הוא מהווה השקעה טובה? האם הוא יימכר מהר, במידה ונרצה למכור?
10. הערכת עלות כוללת – כדי לעמוד בתקציב אותו קבעתם לעצמכם על פי היכולת הכלכלית שלכם, רצוי להכין טבלת עלויות והוצאות. בטבלה זו נכלול את כל ההוצאות הצפויות בעסקת הרכישה, לרבות עלות הנכס עצמו, מס הרכישה, היטל השבחה, אגרות רישום, עלות התיווך, שכר טרחת עורך הדין, מודד, עלות שמאי מטעם הבנק או באופן פרטי, עלות ריביות המשכנתא, שיפוץ אם נדרש ועלות הסדרת חריגות במידה וקיימות.
ההסברים והטיפים בכתבה זו, מנגישים לציבור רוכשי הדירות מידע בסיסי ומושגי יסוד חשובים, אך הם אינם מהווים תחליף לייעוץ מקצועי מעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי.
העצה החשובה ביותר לציבור רוכשי הדירות הינה, לשכור את שרותיו של עורך דין מומחה בדיני מקרקעין ומיסוי, שיבצע עבורכם את הבדיקות הנדרשות וישמור על האינטרסים שלכם, באחת העסקאות המורכבות והחשובות בחיים.
ליאור דהן – משרד עורכי דין וגישור
מומחה למשפט מסחרי, דיני מקרקעין ומיסוי.
לתיאום פגישת ייעוץ: 04-6703333
