משקיעי שוק ההון ראו את הכסף שלהם צומח עם הגרפים העולים ב-2021, וקיבלו שיעור חשוב עם השווקים המדשדשים בפתיחת 2022. כך רכישת נדל"ן למגורים יכולה לאזן את תיק ההשקעות וליצור ערך מהר וביעילות
שנת 2021 הייתה שנה חלומית למשקיעים בשוק ההון – מדדי המניות בישראל ובארה"ב שברו שיאים של עליות, ההנפקות לא חדלו מלהגיע, משקיעים קטנים וגדולים הרוויחו והתשואות היו נאות. אבל נראה שפתיחתה של שנת 2022 היוותה שיעור למשקיעי שוק ההון בצניעות, בערנות – ובעיקר בצורך האקוטי בגיוון תיק ההשקעות שלהם.
שנת 2022 נפתחה בצלילות בשוקי ההון ברחבי העולם, ומי שהגביר את החשיפה שלו למניות ואג"ח במהלך העליות של השנה שלפני כן – סביר להניח כי ספג הפסדים לא נעימים. כך למשל, במהלך חודש ינואר צנחו מדדי המניות – מדד S&P500 ירד ב-5.8%, ומדד נאסד"ק 100 צנח ב-9%. במצבים כאלה, המשקיעים המנוסים שמחים על כך שהם גידרו את ההשקעה בשוק ההון באמצעות השקעה אחרת, שאינה תלויה בשוק; והמשקיעים שלא עשו זאת, נזכרים שלא שמים את כל הביצים בסל אחד.
אז מה זה אומר בכלל לגוון את תיק ההשקעות, איך עושים זאת נכון ולמה נדל"ן ידוע כאחד ממגווני התיק היעילים ביותר? נתחיל בכך שלמי שמשקיע באופן כללי, ברור שפיזור ההשקעות הוא דבר חשוב. פיזור בין נכסים ריאליים לנכסים פיננסיים, פיזור בין מניות לאג"ח, פיזור בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מסחרי – לא משנה באיזו צורה, פיזור מסייע בריפוד תיק ההשקעות, כדי שבמידה ותהיה נפילה, היא לא תהיה כל כך כואבת.
לחבר את תיק ההשקעות אל הקרקע
ההתאוששות המהירה של שוקי ההון מהנפילות שהם חוו בתחילת משבר הקורונה, חיזקה את הטענה (השגויה) שלפיה השווקים חזקים וכמעט תמיד מתקנים את הירידות. במציאות, שוק ההון הוא תנודתי, הוא אינו צפוי, הרבה מהתנועות בו מבוססות על ספקולציות ומשאלות לב, ולא כל תיק השקעות כולל את המניות שמרכיבות את המדדים שמראים עליות.
ואם כבר עסקנו במציאות, פעמים רבות העיסוק במסחר בשוק ההון מבוסס על החלטות של רווח-הפסד בלבד, ומתנתק מדינמיקות אמיתיות של היצע וביקוש, או לפחות משקף אותן באיחור. ישנו שוק השקעות אחר, שמעוגן היטב בקרקע המציאות (תרתי משמע), שיכול לספק את אותו פיזור שכל כך נחוץ למשקיעים – שוק הנדל"ן.
בינואר 2022 רשמו מחירי הנדל"ן למגורים בארה"ב עלייה של 10.3% בממוצע ביחס לשנה שלפני כן. משקיע שוק ההון שבמקביל מחזיק שני בתים בארה"ב (לא עסק יקר כמו שזה נשמע) למעשה ספג את הירידות בשווקים על ידי העלייה העקבית והמדודה בערך הנכסים שהוא מחזיק.
"השקעת נדל"ן בארה"ב היא כיום כנראה ההשקעה החכמה ביותר שניתן לעשות, בעולם תנודתי", אומר דין דנוש דויטש, מייסד ובעלים משותף בחברת הנדל"ן אורצ'רד שפועלת בארה"ב. "אנחנו עוסקים בעיקר בבתים צמודי קרקע, ולא פעם המשקיעים שמגיעים אלינו הם או מאוכזבי שוק ההון, או מי שמחפש ליצור תיק השקעות מאוזן ושפוי יותר".
ערך, ערך – ועוד ערך
לדברי דנוש דויטש, מחירי הבתים בארה"ב מושכים משקיעים, ואפשרויות המימון הפשוטות מאפשרות רכישה של יותר מנכס אחד. "בין אם זוהי רכישה מבוססת משכנתא מקומית של שני בתים או יותר, ובין אם משתמשים במודלים של מימון מחדש דוגמת מודל BRRRR (קנייה, שיפוץ, השכרה, מימון מחדש וחוזר חלילה), אדם פרטי מישראל יכול להפוך די מהר למחזיק בכמה נכסים מניבים בארה"ב", הוא מסביר. "ניתן להתחיל עם 100 אלף דולר בלבד, ומשם להתקדם עקב בצד אגודל לקראת תיק נדל"ן מכובד.
"אנחנו לא מוכרים חלומות", מדגיש דנוש דויטש. "אבל מי שיגיע להשקעה כזו עם ראש פתוח, יכול למצוא את עצמו תוך שנים בודדות עם פורטפוליו רחב של נכסים מניבים בארצות הברית".
ערך הנכסים של אותו משקיע תיאורטי ממשיך לטפס גם בעת ששוקי ההון מגמגמים. המשמעות היא ממש אינה ששוק הנדל"ן תמיד עולה ותמיד יעלה. אבל כמו שהקלישאה אומרת, כולם צריכים בסוף גג מעל הראש. שוק ההון תנודתי כי הוא עוסק בעקיפין במימון עסקים – חלקם בעלי ביקוש גבוה וחלקם לא. מנגד, שוק הנדל"ן למגורים תמיד עוסק בצרכים ריאליים של אנשים.
"בנוסף", אומר דנוש דויטש, "בעוד השקעה במניה תעניק למשקיע את עליית הערך שלה ולעתים רחוקות גם דיווידנדים, השקעה בנכס מקרקעין מייצרת תשואה שוטפת בשתי דרכים. האחת היא אכן עלייה בערך הנכס לאורך זמן בהתאם לגאות בשוק; והשנייה היא ההכנסה הקבועה משכירות שנכנסת מדי חודש".
"מעבר לכך", הוא מוסיף, "מי שקנה את הנכס באופן נכון יהנה מאפיק רווח שלישי. בשוק הנדל"ן יש הרבה פעילות מתחת לרדאר, כך שקניית נכס מתחת למחיר השוק היא אפשרית. בניגוד לשוק ההון, שם השוק הוא מקוון, דיגיטלי ומפוקח באדיקות, ולכן אין שם כמעט 'מציאות', בשוק הנדל״ן ניתן לקנות נכסים מתחת לשווים האמיתי ובכך להרוויח מעוד אפיק".
לדבריו, "חשוב מכך, מניות הן משהו חיצוני לנו וכל עוד איננו גוף מוסדי או משקיע גדול אין לנו הרבה השפעה על הנעשה בחברה הציבורית שבה אנחנו מושקעים. בניגוד גמור לכך, הבית שבבעלותנו הוא לחלוטין שלנו, ונוכל להעלות את הערך שלו באופן מידי – על ידי שיפוצים, התייעלות אנרגטית, הפחתת עלויות תחזוקה וכדומה. מהבחינה הזו השקעה בנדל"ן היא הרבה יותר צומחת ודינמית, ומי שרוצה לראות קפיצת ערך אמיתית – כדאי לו לחפש אותה בשוק הנדל"ן".
