הליך פינוי בינוי זו תכנית במסגרתה מפנים, הורסים ובונים מחדש שכונת מגורים שלמה. לעומת זאת, תמ"א 38/2 היא הריסתו ובנייתו מחדש של בניין מגורים יחיד. אמנם, השניים בנויים על אותם עקרונות של התחדשות עירונית, אך סדר הגודל של הפרויקטים שונה מאוד. מכאן, עולים הבדלים מהותיים בין שני המסלולים. ביניהם: משך הזמן הנדרש להוצאת היתרים, היקף התרומה להתחדשות העירונית והתמורה שמקבלים היזם ובעלי הדירות בכל אחד מהמסלולים.
הוצאת היתר
לשם הוצאתם לפועל של שני הפרויקטים, פינוי בינוי ותמ"א 38/2, נדרש לקבל היתרים מתאימים. עם זאת, מדובר בהליך ארוך מאוד במקרה הראשון ובהליך קצר יחסית במקרה השני. פינוי בינוי מחייב את קיומם של תנאים רבים טרם יינתנו האישורים המתאימים, למשל, הגשה של תכנית תב"ע חדשה הכוללת הקצאת קרקע לשטחי ציבור כגון גינות ומרכז מסחרי. כמו כן, לרוב, יתקבל אישור לפרויקט רק כאשר יש לפחות 24 יחידות דיור בבניינים המיועדים להריסה. על כן, הליך קבלת ההיתרים לוקח זמן ממושך, בממוצע כחמש שנים. לעומת זאת, קבלת היתר לצורך מימוש תמ"א 38/2 יכול להינתן גם תוך זמן קצר, כשנה. זאת משום שבמסלול זה כל התנאים שהוזכרו לעיל אינם רלוונטיים, שהרי מדובר על בניין אחד בלבד, אותו הורסים ובונים מחדש ולא על הקמתה מחדש של שכונה שלמה.
התחדשות עירונית
ציינו בפתח הדברים כי שני המסלולים הם סוג של התחדשות עירונית: תהליך שדרוג של אזורים עירוניים והפיכתם לחדשים ומטופחים יותר. הדבר נעשה בין היתר באמצעות בנייה חדשה, תשתיות מתקדמות, יצירת שטחים ירוקים, ניצול נכון של הקרקע ועוד. פרויקט של פינוי בינוי מגשים מטרה זו באופן הרבה יותר רחב ומשמעותי, היות שבמסגרתו, שכונות שלמות נבנות מחדש. לצד בניינים חדשים, ישנו שיפור והרחבה של התשתיות, הקמת מבני ציבור ועוד. לעומת זאת, תמ"א 38/2 מתבצע בבניין מגורים יחיד ולכן תרומתו להתחדשות העירונית קטנה בהרבה.
התמורה ליזם
סדרי הגודל השונים בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38/2 באים לידי ביטוי מובהק בתמורה שמקבלים הצדדים, היזם ובעלי הדירות. יזם המבצע פרויקט פינוי בינוי מקבל על כל דירה שיהרוס, זכויות לבניית שלוש דירות חדשות. אחת מהן שייכת לדייר ואת השתיים האחרות יוכל היזם למכור בשוק החופשי. במצב זה, הרווח הכספי שיוכל היזם לקבל מן הפרויקט הכולל לפחות 24 בניינים, הוא אדיר. עוד נציין, כי היזם אינו משלם על הקרקע ולכן כאשר הפרויקט מבוצע באזור שבו מחירי הדירות גבוהים, רכיב זה הופך להיות משמעותי יותר. כמובן כי פוטנציאל הרווח שיוכל לקבל היזם בהליך תמ"א 38/2 מוגבל מאוד, גם כאשר שווי הקרקע גבוה מאוד, היות שמדובר אחרי הכל בבניין אחד בלבד וכמות יחידות הדיור שיוכל לבנות במסגרת הפרויקט הוא מצומצם.
התמורה לדיירים
כפי שישנו הבדל מהותי בתמורה שמקבל היזם בכל אחד מן המסלולים, כך גם ישנו שוני רב בתמורה שמקבלים בעלי הדירות בפרויקטים השונים. במסגרת תמ"א 38/2 תוספת השטח שיקבל כל דייר לדירתו לא תעלה על 25 מ"ר ולכך יש השפעה כמובן על אחוז השבחת הנכס, המהווה את התמריץ העיקרי לבעלי הדירות להסכים לפרויקט. לעומת זאת, במסגרת פינוי בינוי, הדירה שיקבלו בעלי הדירות יכולה להיות גדולה בהרבה והדבר נתון למעשה למשא ומתן מול היזם, בהתאם לנתונים שונים, בהם שווי הקרקע ובהתאם להיתר שיינתן על ידי הרשות המקומית.
הסכמת הדיירים
לסיום נאמר מילה על אחוז הסכמת הדיירים הנדרש. בעוד שבכל ההיבטים האחרים שסקרנו, ישנם הבדלים מהותיים בין שני המסלולים, דווקא בהיבט זה אין שוני בין שני ההליכים ובשניהם נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל. ראוי לציין כי בתחילת הדרך, הליכי פינוי בינוי הצריכו הסכמה מלאה של 100% מהדיירים, אך היות שמצב זה הביא לעיכובים ממושכים מאוד ביישום ההליך, הוחלט בשנת 2006, להפחית את אחוז ההסכמה הנדרש ל80%. לעניין זה נציין כי במסלול תמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של 67% בלבד מבעלי הדירות, היות שהמדו
בר בחיזוקו של מבנה מסוכן ולא בהריסה ובנייה מחדש של הבניין.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו"ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין והתחדשות עירונית.
משרד עורכי דין – אביב טסה
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
tasalaw.co.il
