שש אותיות, מיליוני שקלים, אינסוף בירוקרטיה. הכירו את ההלוואה הגדולה ביותר, וכנראה גם החשובה ביותר, שתיקחו בחייכם – משכנתא. מה היא אומרת, מה משמעות המושגים הנלווים, ומה אתם יכולים ללמוד מהם?
זאב נחמנזון
אומרים שהשלם גדול מסך חלקיו, במקרה שלנו השלם הוא דירה, ואכן מדובר בדבר ענק ושינוי חוצה חיים. עם זאת, במקרה זה, החלקים חשובים ומורכבים לא פחות. בשביל רבים, אחד החלקים בדרך לרכישת דירה הוא לקיחת משכנתא, אשר כוללת מסביבה מגוון מושגים שכדאי ואף מומלץ להכיר לעומק. לשם כך, נתמקד היום במושגים החשובים ביותר שעליכם להכיר בדרך אל המשכנתא; החל ממושגים כמו לוח סילוקין ועד למחשבון משכנתא, שנתחיל?
קרן בשבילכם, ריבית בשביל המלווה
המשכנתא היא הלוואה גדולה שעל פי רוב נאלץ לקחת אותה על מנת לרכוש דירה. ישנה אפשרות לקבל משכנתא גם עבור מטרות אחרות, אך מהות ההלוואה היא שמול הסכום שאתם מקבלים, קיימים בטחונות או רכוש אחר שמשועבד (לדוגמה דירה). הקרן היא הסכום המבוקש על ידי הלווה, לפני הריביות, והריבית היא בעצם העמלה שהלווה מחזיר לגוף שהעמיד עבורו את המשכנתא. עמלה זו, היא למעשה גם שורת הרווח של הלווה וגם הגמול על הסיכון שהוא נטל במתן ההלוואה. גובה הריבית נגזר מסכום הקרן וממרכיבים נוספים כמו ההון העצמי אתו אתם מגיעים לעסקה, יכולת ההשתכרות שלכם, כושר ההחזרה, העבר הבנקאי ועוד. הבנקים, שמספקים את המשכנתא, מאד אוהבים להרוויח אך עם זאת, גם לא ששים להסתכן – אם אתם לקוח טוב מבחינתם, הם יציעו לכם תנאים מעולים ואף יתחרו עליכם כלקוח, אבל אם מצבכם הכלכלי אינו מזהיר, תיאלצו לעבוד קשה כדי לשכנע אותם להציע לכם משכנתא בתנאים נוחים. קיימות לא מעט שיטות שיכולות לעזור לכם לשפר את מעמדכם מול הגורם המלווה, אחת מהן היא להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות או קרוב משפחה בעל ניסיון וידע.
משתנה קבוע
נטילת משכנתא מתאפיינת בשני סוגי מסלולים עיקריים שההבדל ביניהם הוא בגובה ריבית ובדרך חישובה. המסלול הנפוץ ביותר הוא משכנתא בריבית קבועה, קרי ריבית באחוז קבוע, שאינו משתנה לכל אורך ההלוואה. בשוק יחסית יציב, וכשאר הריבית הכללית במשק נחשבת נמוכה, מדובר במסלול המועדף על נוטלי המשכנתאות. לעומת זאת, מסלול המשכנתא בריבית משתנה נחשב "הרפתקני" יותר, ובו הריבית עולה ויורדת בהתאם לתנודות במשק הישראלי ובשוק הנדל"ן. במסלול זה, יכול להיות שבהתחלה אחוז הריבית יהיה נמוך ומפתה, אך השינויים לאורך תקופת ההלוואה, יכולים להפתיע גם לרעה.
זמן להחזיר
החזר המשכנתא, פשוטו כמשמעו, הוא הסכום החודשי שעלינו להחזיר לגוף המלווה, סכום זה מגלם בתוכו את הקרן ואת הריבית, והוא נקבע במשותף ביניכם ובין המלווה. בעניין זה, מאד חשוב לקבוע סכום ריאלי, בו תוכלו לעמוד מידי חודש, הסכום האופטימלי עומד על כ-30% מגובה ההשתכרות שלכם. במקביל לכך, יש לקחת בחשבון את העובדה שגובה ההשתכרות שלכם עלול להשתנות לאורך השנים: שיפורו שינבע מקבלת ענק מפתיע, ירושה או התקדמות בעבודה ולחילופין, הוא גם עלול להיפגע ממגוון סיבות אחרות. ברוב המקרים, פריסת המשכנתא היא למשך זמן של בין 20 ועד 30 שנה, כאשר השאיפה היא כמובן להמשיך לחיות ברמת חיים סבירה לצד תשלום המשכנתא.
מה שכתוב על הלוח
לוח הסילוקין הוא למעשה טבלה שמציגה על פי הפרמטרים הקבועים מראש, את גובה ההחזר החודשי שלכם ואת כמות החודשים שנותרה עד סיומו. תכנית פריסת התשלומים יכולה להתבצע לפי מספר סוגים של לוחות סילוקין, כאשר העיקריים מבניהם הם לוח שפיצר ולוח קרן שווה.
ביטוח משכנתא: הבנק מכוסה, ואתם?
ביטוח המשכנתא הוא ערובה להצלחת העסקה משני הצדדים וכיום, שום גורם מלווה לא יניע שקל לכיוונכם ללא ביטוח שכזה. הביטוח נחלק לביטוח על המבנה עצמו, שמספק כיסוי במידה וקורה דבר מה למבנה, ונוסף על כך, נדרש גם ביטוח חיים למלווים, כך שאם חלילה יקרה לכם משהו – הבנק יקבל את כספו, והתשלום לא יועבר אל יקיריכם.
מספרים אמיתיים: מחשבון המשכנתא
מחשבון משכנתא הוא כלי שנבנה על פי הנחיות משרד האוצר, שמטרתו העיקרית היא לסייע לכם לקבל החלטות לגבי הלוואת המשכנתא שמתאימה לכם. לתוך מחשבון זה, ניתן להזין נתונים פרטניים על ההלוואה בה אתם מעוניינים וכך תוכלו לגלות כמה משכנתא תוכלו לקבל או מה ההחזר החודשי שמתאים לכם. תחילה, עליכם להחליט מה תרצו לחשב, החזר חודשי? סכום משכנתא? לאחר מכן, הקלידו את הנתונים שבידכם, ומצאו לפי הפרמטרים השונים, את המשוואה שמתאימה לכם.
לסיכומו של עניין, רגע לפני שאתם צוללים למסע הארוך שנקרא – רכישת דירה, אנו ממליצים לכם להבין לעומק את המושגים השונים סביב המילה "משכנתא", ולחקור את השוק כמה שיותר, במטרה לקבל את ההלוואה הכי טובה שיש עבורכם, עם תנאים שיתאימו לכם לאורך השנים ולא חשוב מכך, שיאפשרו לכם לחיות ברמת חיים טובה, במקביל להחזר החודשי של המשכנתא. אחרי שהבנתם את המושגים השונים וצללתם לתוך החומר, אתם מוכנים לשלב הבא, שיקדם אתכם עוד צעד בדרך אל הדירה.
