שוק המשרדים להשכרה עולה לגבהים חדשים
אי אפשר להתעלם מהתופעה המעניינת המתרחשת בשנים האחרונות בשוק המשרדים להשכרה, מגדלי משרדים בגבהים מדהימים צצים כל יום במטרופולין של תל אביב. אם נצא לנסיעה ברכב בציריה המרכזים של תל אביב נבחין מיד בעשרות מגדלי משרדי הצומחים לגבהים חסרי תקדים במונחים ישראליים ומעלים באופן חד את היצע הנדל"ן להשכרה המיועד למגזר העסקי. בארבע השנים האחרונות נבנו לפי ההערכות כ-1.5 מיליון מ"ר של שטחי משרדים בתל אביב, בירת העסקים של ישראל, ובאזורי העסקים העוטפים אותה: נבנים מגדלים בני אלפי מטרים של משרדים להשכרה ברמת גן, של משרדים להשכרה בבני ברק, משרדים להשכרה בהרצליה, בפתח תקווה, חולון וראשון לציון.
המוקד המרכזי של שוק השכרת המשרדים הוא "הסיטי" של מטרופולין גוש דן, שמתחיל במתחם הבורסה ברמת גן ונע דרומה לאורך דרך בגין בתל אביב, עם שלוחות ברחובות קפלן ושאול המלך. המגדלים שצמחו לאורך הציר נעים בגבהים שבין 40 ל-65 קומות, כשבהמשך עתידים להצטרף אליהם מגדלים גבוהים יותר. רבים מהפרויקטים מציעים שטחים נרחבים, עד כ-100 אלף מ"ר של שטחי משרדים. קצב הבנייה המואץ שינה לא רק את קו הרקיע והחוויה האורבנית שמציע האזור, אלא גם את שיווי המשקל העסקי בתל אביב ובסביבתה. חברות רבות עזבו אזורים שנחשבו בעבר לפופולריים לטובת הציר המתפתח שנהנה מנגישות תחבורתית מצוינת, שירותים מסחריים ענפים, איכות בנייה מתקדמת וניהול נכסים איכותי. עד 2018, נבנו בציר הסיטי כ-900 אלף מ"ר של שטחי משרדים, ועד 2021 תושלם בניית 330 אלף מ"ר נוספים של משרדים להשכרה, סך הכול כ-1.2 מיליון מ"ר. אליהם מתווספים שלושה מתחמים צמודים שיגדילו משמעותית את היקף המשרדים להשכרה בתל אביב: ממזרח – ציר יגאל אלון שלא מפסיק להתחדש, מדרום – רחוב יצחק שדה שיכיל עשרות אלפי מ"ר, ומצפון – תוכנית למאות אלפי מ"ר של שטחי נדל"ן להשכרה סביב תחנת הרכבת סבידור.
את הצמיחה המדהימה הזו מלווה שאלה מעניינת: האם השוק זקוק להיצע כה רחב של משרדים להשכרה? האם לא קיימת הצפה של נדל"ן להשכרה במגזר העסקי על חשבון ענפי נדל"ן מניב אחרים? כבר לפני חמש שנים, נשמעו תחזיות לפיהן לא ימצא שימוש לשטחי המשרדים הרבים, וכי המגדלים ישמשו בעיקר לתליית שלטי "משרדים להשכרה". עם זאת, העובדות מספרות סיפור אחר לחלוטין. שיעורי השכרת המשרדים מנפצים את התחזיות ושיעור אכלוס המשרדים חדשים צמח בשנים האחרונות הרבה מעל הממוצע הרב שנתי: במחצית הראשונה של 2018 אוכלסו למעלה מ-80 אלף מ"ר של שטחי משרדים. למרות הזינוק, תפוסת המשרדים להשכרה בתל אביב אינה יורדת ושומרת על ממוצע של 92%–94%, כשבמבנים החדשים הממוצע אף גבוה יותר. גם במרבית הערים הסובבות את תל אביב התפוסה לא יורדת מ-90%.
שינויים באופי המשרד
סיבה מרכזית לגאות זו היא שגשוג הכלכלה הישראלית. קצב הצמיחה הגבוה, האבטלה הנמוכה, ההשקעה בהייטק ובחדשנות והמעבר שמבצעת הכלכלה הישראלית מתעשייה לתחום השירותים יוצרים סביבה עסקית שזקוקה לשטחים פיזיים רבים. אלא שזה רחוק מלהיות הסיפור כולו. במקביל לשגשוג הכלכלי, עסקים וחברות משנים את הגישה שלהם לאופן בו מתפקד משרד ומתחילים לראות את מקום העבודה גם כמקום מפגש חברתי, הנדרש לספק סביבה בטוחה ובריאה ולאפשר התפתחות אישית לכל עובד. חלפו הימים בהם המשרד היה מורכב רק ממסדרונות של חדרים אישיים וחדרי ישיבות או מקיוביקלס מנוכרים. המעסיקים גילו שחשוב להעניק לעובד חופש אישי ואפשרות למימוש עצמי בתוך מקום העבודה, יחד עם הזדמנויות מגוונות לאינטראקציה בין עובדים. מידה ראויה של חופש מגייסת את העובדים למטרות החברה ותורמת לפריון.
גישה זו מאומצת כעת גם על ידי עסקים מבוססים; גם חברות נדל"ן להשכרה וניהול נכסים נדרשות לאמץ קו חדשני ומקורי. כבר בשלב התכנון, יש לתת העדפה לקומות מרווחות שיאפשרו גמישות רבה בניהול השטח המשרדי. חברות המעוניינות בהשכרת משרדים זקוקות כיום לשטחים גדולים באופן משמעותי מבעבר שיאפשרו להן חופש ניהול מקסימלי, לכן מומלץ למעט ככל הניתן באילוצים שיגבילו את התכנון הפנימי. התפיסה היצירתית מתבטאת גם בעיצוב הבניין, שהופך ליצירה בפני עצמה. תפיסה הוליסטית של מקום העבודה מתייחסת גם לבריאות העובדים והסביבה, ודואגת לאיכות האוויר והמים ולשמירה על איכות הסביבה. כשחושבים על נדל"ן להשכרה, מתייחסים בדרך כלל לתחום סולידי של בניינים מונוטוניים שנועדו לארח ביעילות מאות או אלפי עובדים בכל יום. עם זאת, המעסיקים והעובדים הצביעו על צרכים אחרים, הכוללים גמישות, יצירתיות וחופש.
ולבסוף, כאשר שואפים למשרד מתקדם, מומלץ לפנות לחברת יעוץ הנדל"ן העסקי "טופ לנד" המתמחה בהתאמת המגדל / המשרד לצרכיה המורכבים והמשתנים של חברות מתפתחות של העולם המתקדם, רק חברת יעוץ נדל"ן מניב מקצועית, שמבינה את צורכי שוק העבודה החדש, יכולה להניע קדימה עסקה נכונה בתוך שוק הנדל"ן להשכרה ולמכסם את האפשרויות שמציעה קו הרקיע החדש והמשתנה של מרכזי המשרדים בישראל.
