לכל תקופת קיומה של המדינה, השוק הכי מבוסס בישראל, לטוב ולרע, הוא שוק הנדל"ן. חלום על דירה בישראל הוא חלום משכר, אך כדי להגשים אותו, גם אם יש לנו את ההון הנדרש – צריך להגיע מפוכחים ומפוקחים
זאב נחמנזון
בכל אתר עיתונאי וחדשותי ברשת, אחת הקטגוריות הבולטות והנקראות ביותר היא מתחום הנדל"ן. גם העיתונות הכתובה עדיין מוציאה כתבות ומוספים על בסיס יומי בתחום הזה, ונראה כי למרות התלונות על מצוקת הדיור, על יוקר המחיה ועל כל דבר שניתן להתלונן עליו – תחום המגורים הוא תפוח אדמה לוהט בישראל, והוא מסרב להתקרר. הסיבה לכך נעוצה בעיקר בתפיסה הבסיסית שנדל"ן הוא נכס, ולמעשה אחד הנכסים החומריים היחידים שנחשבים לבטוחים ומעשיים בארץ. לראייה, למרות אין ספור ויכוחים, מחקרים ופרסומים המציגים טיעונים בעד דירות להשכרה במקום רכישה – הישראלים מעדיפים לקנות. דירות למכירה הן כבר מזמן לא רק דירות למכירה, אלא גם רשת בטחון, פסגה או יעד שאליו אנו מכוונים או מוכוונים מגיל צעיר, מטרה שעלינו לסמן או אפילו סוג של סם הרגעה, שקט נפשי שהיא שלנו, שיש לנו בית לחזור אליו.
עם זאת, מעטים האנשים, ובהם אף רוכשי הדירות עצמם, שיודעים להעריך כמה עלתה להם הדירה בדיוק, מה שוויה האמיתי והאם הם בכלל עשו עסקה טובה, בהסתכלות לאורך הזמן. אז בהחלט לא ניתן לתת לכם את כל המידע או לרדת לכל פרט קטן על רגל אחד ובכמה שורות דיגיטליות, אבל בהנחה ואתם מתכננים לרכוש דירה בזמן הקרוב – כדאי שאתם תעשו זאת, כדי שתדעו לאן אתם נכנסים לפני שאתם נכנסים הביתה.
מי קבע?
בעלי דירות למכירה, ובדרך כלל לא מתוך כוונה רעה – נוטים לבקש עבור דירתם מחיר גבוה ממחירה הריאלי. הפער בין המחיר המבוקש למחיר הריאלי יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ואם לא תהיו ערוכים ומודעים מספיק – הם עלולים לצאת מהכיס שלכם. נתחיל בכך שבכל שכונה בה מוצעת דירה למכירה – מוצעות עוד דירות למכירה. העובדה הזו מקנה לכם אפשרות לבצע סקר שוק ראשוני בעצמכם, להשוות מחירים, לבדוק כמה זמן הדירות מוצעות, ואם תכנסו מעט יותר לעומק – תוכלו לבדוק את מצב הדירות עצמן – האם נעשה בהן שיפוץ או לא, ומה מצב התחזוקה שלהן. במקביל, ואף בצורה פשוטה יותר – תוכלו להיכנס לאחד מאתרי המידע לגבי מחירי הנדל"ן בישראל, כדוגמת "מדלן", לאסוף מידע רלוונטי ובדרך כלל מעודכן. גם בעלי הדירות עצמם כבר ערוכים למשא ומתן שיתנהל במהלך הרכישה, ולכן נקודה הפתיחה תהיה מראש גבוהה מהצפוי. כמה ואיך תוכלו להוריד, תלוי בעיקר בכישורים שלכם, אך מעבר לכך – צאו מנקודת הנחה שהמחיר שאתם מקבלים – אינו נכון.
הכל כלול?
ג'ון לנון אמר שהחיים הם מה שקורה בזמן שאנו מתכננים אותם. במקרה של רכישת דירה – אין משפט מדויק מזה. ישנם לא מעט פרמטרים שאיננו מביאים בחשבון בהסתכלות הראשונית על דירה. היתרי בנייה, למשל, או פוטנציאל הרחבה של הדירה יכולים להשפיע ישירות על מחירה. בהסתכלות לטווח הרחוק – ייתכן וזו עסקה שמאד תשתלם עבורכם היה ותרצו להרחיב או להוסיף בה חדרים. מנגד – דירה שמצבה אינו מזהיר, ומחייב שיפוץ, תוכלו ככל הנראה לרכוש במחיר נמוך יותר. אך האם הנכם ערוכים כלכלית לעלות השיפוץ שלה, והאם אתם מסוגלים להעריך מראש את העלות הזו, שכן היא חלק בלתי נפרד ממחיר הדירה, איך שלא תביטו על זה. רוב הסיכויים הם גם שנוסף לדברים שתדעו מראש שיש צורך בשיפוץ או החלפה שלהם, דברים נוספים יתגלו במוקדם או במאוחר, וגם העלות שלהם תתווסף לעסקה הכוללת. קחו זאת בחשבון.
איכות וסביבה
שכונת המגורים שלכם בעלת השפעה ישירה על מחיר הדירה. אם, לצורך העניין, בדיוק מול המרפסת שלכם הולך להבנות בעוד מספר שנים בניין רב קומות, שיסתיר לכם את הנוף – אתם רוצים לדעת מזה. אם העירייה מתכננת לפתוח נתיב תחבורה המאפשר גישה מהירה – אתם רוצים לדעת מזה. כל אלו ועוד יקבעו את שווי הדירה שלכם בהמשך, ויכול להיות שהמחיר שלה מושפע כבר עכשיו מהתהליכים האלו. בדקו את הדברים האלו, בין אם בעזרת דיירים בשכונה, שמאי מקרקעין ואפילו באמצעות מקורות מידע עירוניים וממשלתיים, אבל קחו את כל המשתנים האלו, ועוד רבים אחרים – בחשבון.
זכרו תמיד כי אתם לא רק רוכשים דירה, אלא סביבת מגורים, וכי למרות שמדובר ברכישה אמוציונאלית – זו לא קניה של מאכל בסופר ואפילו לא של מכונית. יש לנכס הזה קשר ישיר לאיך יתנהלו החיים שלכם מרגע רכישתו, ואסור לכם להתפשר על כך.
