בפועל, סגירת מרפסת היא אחת העבודות שהכי הרבה דיירים מגלים עליהן את האמת רק באמצע הדרך. יש מי שמקבל מכתב מהוועדה המקומית אחרי שהעבודה כבר גמורה, יש מי שנתקע מול שכן שלא מוכן לחתום, ויש מי שמגלה בחורף הראשון שהמים מוצאים את הדרך בדיוק לאן שלא צריך.
כדי להבין מה באמת מותר, מה דורש היתר ואיפה נופלים, שוחחנו עם אביעד רדה, שמנהל את RADA בנייה ושיפוצים, חברה משפחתית מפתח תקווה שהקים אביו, אריק רדה, ופועלת בענף יותר מ-35 שנה. בין היתר ביצעה החברה תוספות בנייה ומרפסת תלויה בבני ברק. "סגירת מרפסת היא לא עבודת אלומיניום," הוא אומר כבר בהתחלה. "היא תוספת בנייה לכל דבר. ברגע שמבינים את זה, רוב הטעויות נעלמות."
אפשר לסגור מרפסת בלי היתר?
שאלה: נתחיל מהשאלה שכולם שואלים. צריך היתר כדי לסגור מרפסת?
"ברוב המקרים, כן," עונה אביעד בלי לגמגם. "אנשים שומעים על 'רפורמת הפרגולות' מ-2014 ומבינים ממנה שהכול פטור. זה לא מה שקרה. הרפורמה פטרה מהיתר עבודות קלות, כמו פרגולה שעומדת בתנאים, סוכך או סגירת חורף בבית עסק. סגירה קבועה של מרפסת, כזו שהופכת אותה לחלק מהדירה, לא נכנסה לרשימת הפטורים."
מה שכן השתנה, לדבריו, הוא הדרך לקבל את ההיתר. תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף ב-2014, יצר שלושה מסלולים: פטור מהיתר, רישוי בהליך מקוצר והיתר מלא. "סגירת מרפסת נמצאת במסלול האמצעי, המקוצר. זה לא אומר שלא צריך היתר. זה אומר שהדרך אליו קצרה ופשוטה יותר ממה שהיה פעם, והוועדה המקומית מחויבת לענות בלוח זמנים קצר בהרבה מהיתר רגיל."
הוא מוסיף הסתייגות חשובה: "כל ועדה מקומית מפרשת את הכללים קצת אחרת, ולחלק מהערים יש הנחיות משלהן לסגירת מרפסות, למשל חומר ועיצוב אחידים לכל הבניין. לכן הדבר הראשון שאני אומר ללקוח הוא לא להוציא סרגל, אלא לבדוק מה העירייה שלו דורשת."
ומה עם סגירה "זמנית" בווילונות או בתריסים?
שאלה: יש מי שאומר: אני לא סוגר באמת, רק שם ויטרינה נשלפת או וילון זכוכית. זה עוקף את ההיתר?
אביעד מחייך: "זה אחד המיתוסים הכי עקשניים. השאלה היא לא איך קוראים למערכת, אלא מה היא עושה. אם בפועל המרפסת נסגרה, יש לה חלונות, מזגן וספה, והיא משמשת כחדר כל השנה, אז מבחינת החוק היא חדר. הוועדה לא מסתכלת על הקטלוג של הספק. היא מסתכלת על השימוש."
גם פרגולה, הוא מזכיר, מאבדת את הפטור ברגע שסוגרים את הצדדים שלה: "פרגולה פתוחה זה דבר אחד. פרגולה עם קירות זו כבר תוספת בנייה."
למה צריך לבדוק זכויות בנייה עוד לפני שמזמינים אלומיניום?
שאלה: נניח שהבנתי שצריך היתר. מה הדבר הראשון שבודקים?
"זכויות בנייה," הוא אומר. "מרפסת סגורה נחשבת בדרך כלל לשטח נוסף של הדירה, והשטח הזה צריך לבוא מאיפשהו. בחלק מהבניינים נשארו זכויות שלא נוצלו, ובחלק כבר נוצלו עד הסוף. מי שמדלג על הבדיקה הזו יכול לגלות שאין לו בכלל מה לבקש."
לדבריו, במקרים מסוימים ניצול זכויות נוספות מגיע גם עם תשלומים לרשות, למשל היטל השבחה, ולכן כדאי להבין את התמונה המלאה לפני שמתחייבים. "אני תמיד אומר ללקוחות שהשיחה עם מי שמכיר את התכנית של הבניין שלכם שווה יותר מכל הצעת מחיר. היא קובעת אם בכלל יש פרויקט."
האם צריך את הסכמת השכנים?
שאלה: המרפסת שלי, הכסף שלי. למה השכנים צריכים להיות מעורבים?
"כי החזית של הבניין לא שייכת רק לכם," עונה אביעד. "גם כשהמרפסת עצמה רשומה כחלק מהדירה, המראה החיצוני של הבניין הוא עניין משותף, וברוב הבניינים הוועדה תרצה לראות שהשינוי לא פוגע בו. בהרבה מקרים מבקשים חתימות של בעלי הדירות האחרים, או שכבר יש לבניין פרט אחיד לסגירה שכולם צריכים לעמוד בו."
ההמלצה שלו פשוטה: לדבר עם השכנים לפני ולא אחרי. "ראיתי לא פעם דיירים שסגרו מרפסת, ושכן אחד שלא אהב את הצבע של הפרופיל הפך את זה לסיפור של שנתיים. כשמגיעים לשכנים עם סקיצה, מסבירים ומראים שזה ייראה כמו שאר הבניין, ברוב המקרים הם חותמים בלי בעיה. ואם יש עוד שכנים שחושבים על אותו דבר, לפעמים כדאי לעשות את זה ביחד, באותו פרט ובאותו חומר."
איפה רוב הדיירים טועים?
שאלה: מהניסיון שלך, מה הטעויות שחוזרות על עצמן?
אביעד לא צריך לחשוב הרבה. "יש רשימה קבועה. אני יכול לדקלם אותה מתוך שינה," הוא צוחק, ומונה:
● סוגרים קודם ושואלים אחר כך. עבודה בלי היתר עלולה להסתיים בצו הריסה, וגם כשהיא לא מגיעה לזה, היא צפה כשבאים למכור את הדירה או לקחת משכנתא.
● שוכחים את הניקוז. רצפת מרפסת בנויה עם שיפוע החוצה ועם מוצא למים. כשסוגרים אותה ומחברים אותה לבית, צריך לחשוב מחדש לאן המים הולכים.
● מדלגים על איטום. הקיר והתקרה של מרפסת לא תמיד אטומים כמו קיר חיצוני של חדר. מה שהיה בסדר כשהמרפסת הייתה פתוחה, עלול לחלחל כשהיא הופכת לחדר מחומם.
● מתייחסים אליה כמו לחלון גדול ולא כמו לחדר. חשמל, מיזוג, בידוד תרמי ואקוסטי, כל אלה צריכים להיות חלק מהתכנון, לא תוספת של הרגע האחרון.
● בוחרים בעל מקצוע לפי המחיר של הפרופיל בלבד. מי שמתקין אלומיניום לא תמיד מטפל בהיתר, באיטום ובחיבור לדירה.
"הטעות הגדולה ביותר היא לחשוב שזו עבודה של יום," הוא מסכם. "ההתקנה עצמה באמת יכולה להיות מהירה. כל מה שלפניה ואחריה הוא מה שקובע אם בעוד חמש שנים תהיה לכם מרפסת סגורה טובה או בעיה."
מה ההבדל בין סגירת מרפסת שירות לסגירת מרפסת סלון?
שאלה: גם מרפסת שירות קטנה דורשת את כל זה?
"מרפסת שירות היא סיפור קצת אחר," אומר אביעד. "לרוב היא כבר סגורה חלקית, עם רפפות או מסתור כביסה, והיא חלק מהתכנון המקורי של הבניין. שינויים בה עדיין יכולים לדרוש התייחסות, במיוחד אם נוגעים במסתור או בחזית, אבל זה בדרך כלל פרויקט קטן ופשוט יותר."
מרפסת סלון, לעומת זאת, היא כמעט תמיד הסיפור הגדול. "שם מדובר בשטח משמעותי, בחזית הראשית של הבניין ובשינוי של איך שהדירה נראית ומתפקדת. זה פרויקט שצריך לנהל, לא רק להזמין."
ומה אם אין מרפסת בכלל?
שאלה: יש דיירים שרוצים דווקא להוסיף מרפסת, לא לסגור אותה. זה אפשרי?
"בהחלט, וזה בדיוק אחד הדברים שתיקון 101 ניסה להקל עליהם," הוא עונה. "מרפסת תלויה, כזו שמחוברת לקיר החיצוני של הבניין, היא פתרון מוכר בבניינים ישנים שאין בהם מרפסות. אבל כאן כבר מדובר בעבודה הנדסית לכל דבר: קונסטרוקציה, חיבור לשלד, חישובים של מהנדס ובדיקה של מה הבניין מסוגל לשאת."
הוא מספר על פרויקט שהחברה ביצעה בבני ברק, שבו נוספו לדירה חדר ומרפסת תלויה: "בפרויקט כזה אתה עובד בגובה, מול שכנים שגרים בבניין, ובתוך לוח זמנים שצריך להיות מדויק. התכנון ההנדסי לוקח יותר זמן מהביצוע, וזה בסדר. ככה זה צריך להיות."
ומה עושים עם מרפסת שכבר נסגרה בלי היתר?
שאלה: הרבה אנשים קנו דירה שבה המרפסת כבר הייתה סגורה, או סגרו אותה לפני שנים בלי לחשוב על זה. מה עושים עכשיו?
"קודם כול לא נבהלים," אומר אביעד. "זה מצב נפוץ מאוד, במיוחד בבניינים ישנים. אבל גם לא מתעלמים, כי הבעיה תצוף בדיוק ברגע הכי לא נוח, כשבאים למכור את הדירה, לקחת משכנתא או לבקש היתר לעבודה אחרת. שמאי שמגיע לדירה ומשווה אותה לתוכניות רואה מיד שיש פער."
הצעד הראשון, לדבריו, הוא להשוות בין מה שבנוי בפועל לבין מה שמופיע בתיק הבניין בעירייה. "לפעמים מתברר שהסגירה בכלל אושרה בזמנו, ופשוט אף אחד לא זכר. לפעמים היא לא אושרה, ואז בודקים אם אפשר להכשיר אותה בדיעבד, כלומר להגיש בקשה להיתר על מה שכבר קיים. זה תלוי בזכויות, בתכנית ובמדיניות של הוועדה."
הוא מזהיר מפתרונות קסם: "יש מי שמציע 'לסדר את זה' בלי תהליך מסודר. אין דבר כזה. הכשרה היא בקשה להיתר לכל דבר, ולפעמים היא מחייבת גם התאמות בשטח, למשל שינוי של פרופיל או של חומר כדי שיתאים לשאר הבניין. עדיף לגלות את זה כשאין לחץ של קונה שמחכה, ולא שבוע לפני החתימה."
ומה לגבי מי שמתכנן לקנות דירה? "תבקשו לראות את התוכניות המאושרות ותשוו אותן למה שאתם רואים. מרפסת סגורה יפה במודעה לא אומרת שהיא סגורה כחוק. זו שאלה שעולה כמעט כלום לשאול לפני הקנייה, והרבה מאוד לפתור אחריה."
איך בוחרים מי יעשה את העבודה?
שאלה: אז למי פונים? למתקין אלומיניום, לאדריכל או לקבלן?
"תלוי בהיקף," אומר אביעד. "אם זה רק החלפת ויטרינה במרפסת שכבר סגורה כחוק, מתקין טוב יספיק. אבל ברגע שמדובר בסגירה חדשה, בתוספת שטח או במרפסת חדשה, צריך מישהו שמסתכל על כל התמונה: ההיתר, הקונסטרוקציה, האיטום, החשמל והגמר. בדרך כלל זה אומר קבלן שיפוצים רשום, שעובד יחד עם מהנדס."
הוא מציע לשאול שלוש שאלות לפני שבוחרים: "מה בדיוק כלול בעבודה, ומה קורה אם משהו מתעכב? מה בדיוק כלול באיטום ובניקוז? ואיזו אחריות מקבלים בכתב אחרי המסירה? אם התשובה לאחת מהן היא 'נסתדר', כדאי להמשיך לחפש."
כמה מילים אישיות מאביעד
"גדלתי בתוך אתרי בנייה, ואבא שלי לימד אותי משהו שאני חוזר עליו כמעט בכל פגישה: הבית של הלקוח הוא לא אתר עבודה, הוא המקום שבו הוא חי. כשמישהו רוצה לסגור מרפסת, הוא בדרך כלל לא מחפש עוד מטר מרובע. הוא מחפש עוד חדר לילד, פינת עבודה שקטה או מקום שהמשפחה תתכנס בו.
לכן אני מעדיף לפעמים לעצור לקוח בהתחלה ולהגיד לו 'בוא נבדוק קודם', מאשר לסגור לו מרפסת מהר ולהשאיר אותו עם בעיה בעוד שנה. זה אולי מאט את ההתחלה, אבל זה מה שנותן לעבודה להחזיק מעמד.
ואם יש דבר אחד שהייתי רוצה שתיקחו מהשיחה הזו, זה שמרפסת סגורה טובה מתחילה בעירייה ובתוכנית, לא בחנות האלומיניום."
RADA בנייה ושיפוצים היא חברה משפחתית מפתח תקווה, הפועלת יותר מ-35 שנה בתחומי בנייה, תוספות בנייה ושיפוצים לבתים פרטיים, לדירות ולעסקים.
