סיום תוכנית תמ"א 38 מסמן נקודת מפנה משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. התוכנית, שגובשה כתוכנית מתאר ארצית במטרה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, יושמה במשך שנים במסלולים שונים, אך עם הזמן התברר כי היא אינה נותנת מענה מלא לצרכים תכנוניים, הנדסיים וכלכליים רחבי היקף.
בתחילה התמקדה התוכנית בחיזוק מבנים קיימים, ובהמשך התפתח מסלול של הריסה ובנייה מחדש. מסלול זה שיפר את איכות המבנים ואת רמת המיגון, אך יצר הבחנה מהותית בין סוגי פרויקטים שונים, בעיקר בהיבטים משפטיים ותכנוניים. הבחנה זו הפכה למשמעותית במיוחד עם ההחלטה על סיום התוכנית.
לדברי עורך דין אבירם לב, העוסק בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, סיום תמ"א 38 אינו מהלך טכני בלבד אלא שינוי עמוק היוצר אי ודאות תכנונית ומשפטית. לדבריו, המציאות החדשה מחייבת בעלי דירות ויזמים לבחון בזהירות רבה יותר את מצב הפרויקט, את שלביו התכנוניים ואת ההתחייבויות החוזיות שנחתמו בעבר.
החלטת המדינה על סיום התוכנית נבעה משילוב של קשיים מצטברים, ובראשם היעדר התייחסות מספקת למטלות ציבוריות ולתשתיות עירוניות. הענקת זכויות בנייה נרחבות אפשרה את קידום הפרויקטים, אך במקביל יצרה עומסים על מערכות תחבורה, חינוך ותשתיות, ללא תכנון כולל המתאים לקצב הפיתוח.
המציאות הנוכחית יוצרת הבחנה ברורה בין פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה, אשר ממשיכים להתקדם, לבין פרויקטים המצויים בשלבי תכנון מוקדמים. בקשות להיתר או דפי מידע אינם מהווים בהכרח בסיס משפטי מספק, ולכן להסכמים שנחתמו בין הצדדים יש חשיבות מכרעת, במיוחד כאשר טרם הוברר מהו המסלול התכנוני שיחול בפועל.
במקרים שבהם טרם ניתן היתר בנייה ולא ניתן לממש את התמורה שנקבעה מראש, עולה הצורך לבחון אפשרות ליציאה מההסכם, לצד בדיקה של חלופות תכנוניות אפשריות. חלופות אלה כוללות תוכניות ייעודיות שמקדמות רשויות מקומיות, מסלולים תכנוניים חלופיים ופרויקטים של פינוי בינוי במתחמים רחבי היקף, כאשר כל מקרה נבחן בהתאם למאפייני האזור ולהיתכנות הכלכלית.
לצד חוסר הוודאות, המדינה ממשיכה לקדם את תחום ההתחדשות העירונית באמצעות פטורים והקלות במס, במטרה לשמר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ולאפשר את המשך פיתוח הערים. השינויים מחייבים זהירות, תכנון מוקדם והבנה מעמיקה של המסגרת המשפטית החדשה, הן מצד בעלי הדירות והן מצד היזמים.
